24日召開的(de)中共中央政治局會議(yì)在談及房(fáng)地産市場(chǎng)時(shí)，首次明(míng)确提出，适應中國房(fáng)地産市場(chǎng)供求關系發生重大(dà)變化(huà)的(de)新形勢，适時(shí)調整優化(huà)房(fáng)地産政策。

10天前，中國央行官員(yuán)提及“房(fáng)地産市場(chǎng)供求關系已發生深刻變化(huà)”。此番會議(yì)定調樓市，對(duì)這(zhè)一判斷予以明(míng)确。每年7月(yuè)下(xià)旬召開的(de)中央政治局會議(yì)，曆來(lái)被視爲決定下(xià)半年宏觀經濟政策方向的(de)關鍵會議(yì)。業内專家認，此番會議(yì)對(duì)中國房(fáng)地産市場(chǎng)新形勢作出研判，釋放出三大(dà)重磅信号。

何謂房(fáng)地産市場(chǎng)供求關系發生重大(dà)變化(huà)？其突出表現在于，近兩年，房(fáng)地産市場(chǎng)交易活躍度下(xià)滑，多(duō)地新房(fáng)、二手房(fáng)價格處于下(xià)跌通(tōng)道，特别是今年4月(yuè)份以來(lái)，房(fáng)地産市場(chǎng)出現邊際轉弱迹象。這(zhè)些現象的(de)背後折射出一系列中長(cháng)期因素的(de)變化(huà)。

首先是房(fáng)地産發展階段的(de)變化(huà)。2022年中國總人(rén)口首次下(xià)降，城(chéng)鎮化(huà)進程放緩，人(rén)均住房(fáng)面積明(míng)顯提升，戶均接近1.1套住房(fáng)，居民基本住房(fáng)需求已得(de)到滿足，新房(fáng)市場(chǎng)進入見頂後的(de)回落階段。

居民按揭買房(fáng)的(de)積極性下(xià)降，房(fáng)價預期逆轉，居民持有房(fáng)産的(de)意願下(xià)降，房(fáng)屋流通(tōng)速度變慢(màn)，銀行按揭貸款餘額減少等。種種迹象表明(míng)，資金流向地産的(de)時(shí)代結束了(le)，開發商大(dà)規模儲備地塊的(de)時(shí)代也(yě)結束了(le)。

房(fáng)地産市場(chǎng)和(hé)行業出現重大(dà)變化(huà)的(de)同時(shí)，相關管理(lǐ)政策也(yě)會發生根本性改變。未來(lái)政策重點需要逐步從增量轉到存量，從“有沒有”轉向“好不好”，政策方向也(yě)要從需求端刺激逐步轉向供給側改革。

此番會議(yì)提出，适時(shí)調整優化(huà)房(fáng)地産政策。這(zhè)或許意味著(zhe)，時(shí)至年中，中國樓市政策“工具箱”再度打開，且開得(de)更大(dà)。

此前央行透露，過去在房(fáng)地産市場(chǎng)長(cháng)期過熱(rè)階段陸續出台的(de)政策存在邊際優化(huà)空間，這(zhè)些邊際優化(huà)舉措很快(kuài)會落地。

适時(shí)調整優化(huà)房(fáng)地産政策是當前“慢(màn)複蘇”市場(chǎng)現狀下(xià)的(de)迫切需要，也(yě)釋放出了(le)房(fáng)地産政策端仍具有較大(dà)調控空間的(de)積極信号，預計接下(xià)來(lái)各地房(fáng)地産政策調整力度将會有所加大(dà)，工具也(yě)将會趨于多(duō)元化(huà)。

下(xià)半年房(fáng)地産政策的(de)優化(huà)仍将以因城(chéng)施策的(de)方式推進，整體力度有望加大(dà)。普通(tōng)二線和(hé)三四線城(chéng)市在過去一年多(duō)的(de)時(shí)間裏，房(fáng)地産限制性政策已基本放開，當前核心一二線城(chéng)市政策空間仍較大(dà)。在這(zhè)些城(chéng)市，優化(huà)住房(fáng)信貸政策、放松郊區(qū)限購(gòu)、降低交易稅費等仍是政策方向。

繼今年4月(yuè)份的(de)中央政治局會議(yì)後，本次會議(yì)再次提出了(le)積極推動城(chéng)中村(cūn)改造和(hé)“平急兩用(yòng)”公共基礎設施建設。7月(yuè)21日的(de)國務院常務會議(yì)也(yě)提及在超大(dà)特大(dà)城(chéng)市積極穩步實施城(chéng)中村(cūn)改造。這(zhè)将意味著(zhe)城(chéng)中村(cūn)改造将成爲接下(xià)來(lái)房(fáng)地産發展的(de)重點之一。

在過去幾十年的(de)高(gāo)速發展中，房(fáng)地産市場(chǎng)存在著(zhe)“重新建輕存量”“重市場(chǎng)輕保障”等問題。在當下(xià)樓市進入新發展階段的(de)背景下(xià)，政策力度向短闆部分(fēn)傾斜，完善住房(fáng)保障體系、創新存量住房(fáng)的(de)更新模式等均是題中之義。

此番會議(yì)對(duì)于保障性住房(fáng)的(de)關注度并未降低，結合此前對(duì)于城(chéng)中村(cūn)改造的(de)部署，以及官方明(míng)确下(xià)一步将多(duō)渠道開拓保障性租賃住房(fáng)房(fáng)源，未來(lái)多(duō)舉措拉動社會投資來(lái)共同建設保障性住房(fáng)等政策支持力度，會進一步增強。

未來(lái)的(de)政策著(zhe)力點在于把實施擴大(dà)内需戰略同深化(huà)供給側結構性改革有機結合起來(lái)。包括保障性住房(fáng)供給加速，特别是保障性租賃住房(fáng)大(dà)規模籌集建設、分(fēn)配等；也(yě)包括加快(kuài)推進城(chéng)中村(cūn)改造，解決新市民、年輕人(rén)、外來(lái)人(rén)群融入城(chéng)市的(de)問題，釋放其消費潛力；還(hái)包括老舊(jiù)小區(qū)改造，釋放居民提升住房(fáng)品質的(de)潛力等。