7月(yuè)14日，國新辦新聞發布會上，人(rén)民銀行支持和(hé)鼓勵商業銀行按照(zhào)市場(chǎng)化(huà)法治化(huà)的(de)原則，與借款人(rén)自主協商，變更合同約定，或是用(yòng)新發放貸款置換原來(lái)存量的(de)貸款。

一石激起千層浪。存量房(fáng)貸涉及衆多(duō)高(gāo)利率站崗的(de)購(gòu)房(fáng)者。目前尚未有銀行推出相關落地指引，而網民紛紛爲此支招，包括轉按揭、商轉公、轉經營貸等方式。

實際上央行的(de)表态已經給出明(míng)确的(de)兩條路徑，即借款人(rén)自主協商或新發貸款置換的(de)方式。其他(tā)的(de)方式，比如網上熱(rè)議(yì)的(de)恢複轉按揭或商轉公都不是本輪政策的(de)指向。

央行表态之後，相信總行應該已經在研究落實的(de)細則。考慮到存量房(fáng)貸的(de)規模，目前銀行内部的(de)意見還(hái)是傾向于統一調整利率，或者采取集體批量協商的(de)方式來(lái)操作。

同時(shí)，當前銀行業按揭餘額39萬億，占總資産10%，比起2008年3萬億、占比5%的(de)時(shí)候，涉及的(de)居民數量、按揭規模不可(kě)同日而語，居民加點幅度也(yě)都不一緻。報告認爲，存量房(fáng)貸利率統一調降的(de)難度非常大(dà)，可(kě)能性小。

截至2022年中，各上市銀行個(gè)人(rén)住房(fáng)存量餘額中，建工農中四大(dà)行，加上郵儲銀行、交通(tōng)銀行、招商銀行、興業銀行等八大(dà)銀行餘額均在萬億以上，最高(gāo)的(de)建行、工行突破6萬億，最低的(de)九台農商銀行、泸州銀行僅有30億左右。

在央行表态之後，市場(chǎng)關注落地方式，包括轉按揭、商轉公等方式。

2007年9月(yuè)27日。當天，中國人(rén)民銀行、銀監會發布了(le)《關于加強商業性房(fáng)地産信貸管理(lǐ)的(de)通(tōng)知》(下(xià)稱《通(tōng)知》)，首次在政策層面對(duì)加按揭明(míng)言禁止。人(rén)民銀行、銀監會要将貫徹文件精神作爲監管重點，嚴厲查處假按揭、加按揭、轉按揭等違規行爲和(hé)變通(tōng)做(zuò)法。

轉按揭等産品當時(shí)是方便二手房(fáng)交易而産生的(de)，但是衍生出不少風險問題，包括同業惡意競争，對(duì)市場(chǎng)和(hé)利率的(de)影(yǐng)響比較大(dà)，後來(lái)被禁止。就目前情況來(lái)看，恢複它們的(de)合法性不太可(kě)能。

值得(de)關注的(de)是，近年來(lái)部分(fēn)中小銀行曾經有試圖恢複轉按揭的(de)舉措。

另一個(gè)商轉公也(yě)是降低存量利率的(de)方式，不過存在總量限制，與近40萬億存量房(fáng)貸相比屬于杯水(shuǐ)車薪。

多(duō)數地區(qū)的(de)個(gè)貸率（住房(fáng)公積金個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款餘額與繳存餘額之比）如果高(gāo)于90%，将暫緩受理(lǐ)商轉公。比如湖南(nán)省直單位住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心宣布，7月(yuè)10日起商轉公貸款業務将根據個(gè)貸率情況實行動态管理(lǐ)。當月(yuè)個(gè)貸率在85%以下(xià)，正常受理(lǐ)商轉公貸款業務；個(gè)貸率介于85%(含)和(hé)90%之間時(shí)，對(duì)商轉公貸款業務預約進行适度限流；個(gè)貸率高(gāo)于90%(含)時(shí)，暫緩商轉公貸款業務預約及受理(lǐ)。

福州市2022年9月(yuè)恢複辦理(lǐ)“商轉公”貸款業務。2016年，福州曾因個(gè)貸率攀升暫停辦理(lǐ)“商轉公”，之後6年間個(gè)貸率始終處于高(gāo)位運行，直至2022年7月(yuè)降至90%以下(xià)後才重新啓動。

此外，經營貸目前依然是監管嚴禁和(hé)嚴查的(de)方向。自7月(yuè)以來(lái)就已經有10多(duō)起類似罰單。僅7月(yuè)7日就有四川銀保監局、吉林(lín)銀保監局以及青海監管局等三地同時(shí)對(duì)轄區(qū)内銀行進行過該項處罰，其中對(duì)農業銀行長(cháng)春分(fēn)行更是開出320萬元罰款，6名相關責任人(rén)被予以警告處分(fēn)。從罰單數量和(hé)處罰力度來(lái)看，監管層對(duì)信貸資金流向房(fáng)地産依然保持強監管狀态。

對(duì)于銀行整體來(lái)說，存量房(fáng)貸降息将會帶來(lái)利息的(de)損失。市場(chǎng)關注銀行和(hé)居民具體如何操作來(lái)降低存量房(fáng)貸利率。

預計存量按揭利率的(de)調整将影(yǐng)響銀行業息差5bp，拖累營收2.1%、淨利潤5.3%。個(gè)股來(lái)看，按揭占比越大(dà)的(de)銀行，受到的(de)潛在影(yǐng)響越顯著，國有行整體受影(yǐng)響幅度大(dà)于其他(tā)銀行。

但是對(duì)于銀行個(gè)體而言，存量房(fáng)貸差異性比較大(dà)，重新協商估價會帶來(lái)新的(de)市場(chǎng)競争。

個(gè)人(rén)房(fáng)貸對(duì)于銀行來(lái)說，屬于優質資産。在央行提出鼓勵銀行調整存量房(fáng)貸政策後，各銀行會根據市場(chǎng)的(de)供需關系進行政策調整，針對(duì)不同的(de)利率方式和(hé)水(shuǐ)平、金額、期限和(hé)區(qū)域的(de)房(fáng)貸客戶形成差異化(huà)的(de)方案，以留住存量客戶，一些希望拓展房(fáng)貸客戶的(de)銀行則會更加積極。

截至2022年中，各上市銀行個(gè)人(rén)住房(fáng)存量餘額中，建工農中四大(dà)行，加上郵儲銀行、交通(tōng)銀行、招商銀行、興業銀行等八大(dà)銀行餘額均在萬億以上，最高(gāo)的(de)建行、工行突破6萬億，最低的(de)九台農商銀行、泸州銀行僅有30億左右，差距明(míng)顯。

存量房(fáng)貸客戶與銀行的(de)協商，實際上是将各家銀行的(de)方案進行對(duì)比，以作出對(duì)自身有利的(de)選擇，不排除有客戶會提前還(hái)款轉貸他(tā)行。由于銀行之間市場(chǎng)競争的(de)存在，最終預計會形成一種相對(duì)均衡的(de)方案。

與2008年相比，當前銀行利潤與資本的(de)内生平衡正在趨緊，銀行盈利能力進一步下(xià)降空間非常有限，本輪存量按揭降息後，不排除會出台進一步的(de)負債成本緩釋政策，促進穩定銀行負債成本，增強金融持續支持實體經濟的(de)能力。

2022年，人(rén)民币個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款加權平均利率均值爲4.7%，而2023年上半年新發放個(gè)人(rén)住房(fáng)貸款加權平均利率爲4.18%，前者高(gāo)出後者52bp。

假設存量按揭利率下(xià)調70bp，按照(zhào)100萬元按揭貸款、等額本息還(hái)款計算(suàn)，我們估算(suàn)可(kě)降低借款人(rén)月(yuè)供約400元，節約月(yuè)供和(hé)總還(hái)款額約7%；全行業每年可(kě)減少房(fáng)貸利息約3000億元，如果全部用(yòng)于消費相當于2022年社會消費品零售額的(de)0.7%；按揭貸款占全部貸款比例約21%，如果按揭降息70bp節約社會利息支出相當于1年 5年LPR同步降息1.4次（14bp）。

明(míng)顯的(de)利差不僅影(yǐng)響部分(fēn)居民消費水(shuǐ)平，更對(duì)金融市場(chǎng)産生間接的(de)擾動。

由于存量房(fáng)貸利率高(gāo)于理(lǐ)财、存款等穩健收益産品，居民提前償還(hái)房(fáng)貸需求提升。今年4月(yuè)，新增居民中長(cháng)期貸款爲負錄得(de)-1156億元，這(zhè)是居民提前償還(hái)房(fáng)貸超過當月(yuè)新增貸款所緻。提前還(hái)款是居民資産負債表的(de)調整，如資産端減少存款、理(lǐ)财資金，但負債端減少存量房(fáng)貸，這(zhè)可(kě)能對(duì)金融市場(chǎng)造成擾動。