2023年上半年各地政策仍保持寬松趨勢，近百城(chéng)調整住房(fáng)公積金政策的(de)同時(shí)，多(duō)地放松住房(fáng)限購(gòu)限售。與此同時(shí)，随著(zhe)今年6月(yuè)LPR的(de)下(xià)行，房(fáng)貸利率降至曆史低位。

根據監測數據，上半年全國有超百省市（縣）出台政策超300條，公積金支持政策仍是重要舉措之一、購(gòu)房(fáng)補貼政策亦是各地因城(chéng)施策的(de)主要手段。部分(fēn)城(chéng)市涉及優化(huà)限購(gòu)政策、降低首付比例及房(fáng)貸利率、優化(huà)預售資金監管等方面。

從政策調控節奏來(lái)看，一季度政策出台節奏相對(duì)穩定，政策效果顯現疊加積壓需求釋放，市場(chǎng)活躍度整體提升。三四線城(chéng)市前期政策出台較多(duō)，政策空間已受限，5月(yuè)以來(lái)政策的(de)出台頻(pín)次也(yě)逐步放緩。部分(fēn)核心城(chéng)市如杭州、南(nán)京等繼續微調政策，進一步穩定市場(chǎng)預期。

優化(huà)公積金政策成爲近兩年各地支持房(fáng)地産市場(chǎng)發展、促進需求釋放的(de)主要手段之一。

可(kě)以看到，多(duō)城(chéng)出台提高(gāo)公積金貸款額度、降低公積金首付比例、“一人(rén)購(gòu)房(fáng)全家幫”、提取公積金用(yòng)于支付首付款、支持“商轉公”貸款、提高(gāo)租房(fáng)提取公積金額度等政策。

以今年上半年爲例，據不完全統計，上半年近百城(chéng)調整住房(fáng)公積金政策，其中一線城(chéng)市中深圳、上海、廣州均調整了(le)多(duō)孩家庭公積金貸款額度，北(běi)京優化(huà)公積金提取條件；二線城(chéng)市中，烏魯木(mù)齊、大(dà)連、濟南(nán)、長(cháng)沙、太原、杭州、合肥、鄭州、甯波、蘇州、南(nán)昌等城(chéng)市均降低公積金首付比例或提高(gāo)貸款額度。

以上海爲例，自2023年5月(yuè)1日起，符合上海市住房(fáng)公積金貸款規定的(de)多(duō)子女(nǚ)家庭購(gòu)買首套住房(fáng)，最高(gāo)貸款限額（含補充公積金最高(gāo)貸款限額）在上海市最高(gāo)貸款限額的(de)基礎上上浮20%。即個(gè)人(rén)最高(gāo)貸款限額爲60萬元，繳交補充住房(fáng)公積金的(de)，最高(gāo)貸款限額在上述限額基礎上增加12萬元；家庭最高(gāo)貸款限額爲120萬元，繳交補充住房(fáng)公積金的(de)，最高(gāo)貸款限額在上述限額基礎上增加24萬元。

廣州則于今年6月(yuè)28日發布新政，明(míng)确生育二孩及以上的(de)家庭(至少一個(gè)子女(nǚ)未成年)使用(yòng)住房(fáng)公積金貸款購(gòu)買首套自住住房(fáng)的(de)，住房(fáng)公積金貸款最高(gāo)額度上浮30%。按照(zhào)新政，一人(rén)貸款的(de)最高(gāo)額度可(kě)達78萬元，兩人(rén)或兩人(rén)以上一起貸款的(de)最高(gāo)貸款額度可(kě)達130萬元。

蘇州則自4月(yuè)21日起住房(fáng)公積金政策有所調整（不包括工業園區(qū)），個(gè)人(rén)貸款額度上限由45萬元提高(gāo)到60萬元，家庭貸款額度由70萬元提高(gāo)到90萬元。

在業内看來(lái)，調整公積金貸款政策有利于降低購(gòu)房(fáng)者置業門檻，較低的(de)貸款利率也(yě)有利于減少家庭貸款利息支出，減輕還(hái)貸壓力，同時(shí)也(yě)提高(gāo)了(le)公積金資金池的(de)使用(yòng)效率。

在住房(fáng)限制性政策方面，各地繼續放松限購(gòu)區(qū)域，降低居民購(gòu)房(fáng)門檻。

以限購(gòu)、限貸、限售、限價爲代表的(de)行政性、限制性購(gòu)房(fáng)政策一度被視爲各地樓市調控工具箱中的(de)“殺手锏”。不過，随著(zhe)中國房(fáng)地産市場(chǎng)進入新階段，業内普遍認爲，中國房(fáng)地産市場(chǎng)難再現過去的(de)狂飙式發展。當下(xià)，多(duō)地樓市調整壓力加大(dà)，面臨市場(chǎng)信心恢複緩慢(màn)、交易活躍度走低等情況，限制性購(gòu)房(fáng)政策在因城(chéng)施策時(shí)，适配度已有所下(xià)降。

據不完全統計，僅2023年上半年，就有14城(chéng)放松限購(gòu)、10城(chéng)放松限售。

其中，限購(gòu)政策放松的(de)城(chéng)市包括荥陽、濟南(nán)、長(cháng)沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、甯德、南(nán)京等城(chéng)市。限售政策放松的(de)城(chéng)市包括惠州、揚州、長(cháng)沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等。

例如杭州臨平、餘杭、錢塘區(qū)部分(fēn)街(jiē)道納入差異化(huà)限購(gòu)範圍，非戶籍居民滿足1個(gè)月(yuè)社保即可(kě)在當地購(gòu)房(fáng)；合肥廬陽區(qū)部分(fēn)鄉鎮購(gòu)買住房(fáng)不限購(gòu)；鄭州荥陽等地區(qū)放開限購(gòu)。同時(shí)，住房(fáng)政策針對(duì)特定人(rén)群持續優化(huà)調整，如長(cháng)沙對(duì)人(rén)才放松購(gòu)房(fáng)限制條件，合肥對(duì)老年成員(yuán)家庭及多(duō)孩家庭增加限購(gòu)套數。

此外，發放購(gòu)房(fáng)補貼也(yě)是各城(chéng)市支持住房(fáng)消費的(de)重要手段之一，政策頻(pín)次及占比保持高(gāo)位。

2023年已有超50城(chéng)執行購(gòu)房(fáng)補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分(fēn)期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人(rén)才購(gòu)房(fáng)補貼、購(gòu)房(fáng)價款的(de)一定比例補貼等。

在房(fáng)貸利率方面，中國人(rén)民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月(yuè)20日貸款市場(chǎng)報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.55%，下(xià)調個(gè)10基點，5年期以上LPR爲4.20%，同樣下(xià)調10個(gè)基點。

伴随著(zhe)5年期以上LPR下(xià)調，當前購(gòu)買首套房(fáng)和(hé)二套房(fáng)房(fáng)貸利率下(xià)限分(fēn)别降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點）、4.8%（5年期以上LPR 60個(gè)基點），已降至曆史低位。

從重點城(chéng)市來(lái)看，6月(yuè)，重點城(chéng)市首套房(fáng)商貸平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房(fáng)貸利率均處于低點。未來(lái)或将進一步下(xià)降，進而降低購(gòu)房(fáng)利息成本，有助于購(gòu)房(fáng)需求釋放。

短期來(lái)看，預計需求端政策仍将聚力降低購(gòu)房(fáng)門檻和(hé)購(gòu)房(fáng)成本，核心一二線城(chéng)市政策有望适度糾偏，“一區(qū)一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸端優化(huà)“認房(fáng)又認貸”、降低首付比例、降低房(fáng)貸利率等，針對(duì)改善性住房(fáng)需求的(de)信貸政策有望加力。此外，優化(huà)限購(gòu)範圍、降低交易稅費等也(yě)存在較大(dà)空間，“房(fáng)票(piào)”安置或成爲更多(duō)城(chéng)市支持房(fáng)地産市場(chǎng)發展的(de)舉措之一。企業端政策仍将側重緩解房(fáng)地産企業的(de)資金壓力、防控風險上，對(duì)房(fáng)企的(de)金融支持措施有望繼續落地。另外，“保交樓”資金和(hé)配套舉措也(yě)有望進一步跟進，穩定市場(chǎng)預期。