12月(yuè)15日，國家統計局發布11月(yuè)份70個(gè)大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格變動情況。今年11月(yuè)，各線城(chéng)市商品住宅銷售價格環比下(xià)降，一線城(chéng)市同比漲幅回落、二三線城(chéng)市同比降勢趨緩。

從統計局發布的(de)11月(yuè)70城(chéng)房(fáng)價數據來(lái)看，市場(chǎng)依然處于底部徘徊階段，雖然11月(yuè)政策頻(pín)出，尤其是房(fáng)企側的(de)融資壓力得(de)到了(le)明(míng)顯緩解，但購(gòu)房(fáng)者的(de)信心依然處于底部，單邊的(de)政策效果明(míng)顯并不足以支持市場(chǎng)整體複蘇。

據國家統計局數據顯示，今年11月(yuè)，一線城(chéng)市新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下(xià)降0.2%和(hé)0.4%，降幅比上月(yuè)均擴大(dà)0.1%；二線城(chéng)市新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下(xià)降0.2%和(hé)0.4%，降幅比上月(yuè)均收窄0.1%；三線城(chéng)市新建商品住宅銷售價格環比下(xià)降0.3%，降幅比上月(yuè)收窄0.1%，二手住宅銷售價格環比下(xià)降0.5%，降幅與上月(yuè)相同。

由此可(kě)見，11月(yuè)除了(le)一線城(chéng)市房(fáng)價環比降幅稍有擴大(dà)外，二三線城(chéng)市的(de)房(fáng)價環比降幅呈現收窄态勢。同時(shí)，根據簡單算(suàn)術平均計算(suàn)，11月(yuè)，全國70個(gè)城(chéng)市新建商品住宅價格指數環比降幅爲0.2%，同比降幅爲2.3%，相比上月(yuè)均有收窄态勢。

11月(yuè)，70城(chéng)新房(fáng)價格指數環比下(xià)跌0.2%，比上月(yuè)收窄了(le)0.2%，也(yě)是下(xià)半年以來(lái)環比跌幅首次收窄，但環比已經連續15個(gè)月(yuè)下(xià)跌。

對(duì)于環比跌幅收窄的(de)主要原因，有分(fēn)析稱：一是‘保交樓’提速，市場(chǎng)對(duì)期房(fáng)的(de)接受度好轉；二是房(fáng)企資金面開始緩解，降價促銷的(de)力度下(xià)降；三是需求端纾困力度加大(dà)，熱(rè)點城(chéng)市開始退出或調整限購(gòu)、限貸政策，年底換房(fáng)可(kě)以抵扣個(gè)稅等，對(duì)需求釋放有促進作用(yòng)，特别是限購(gòu)、限貸的(de)調整對(duì)改善性需求的(de)釋放和(hé)預期有提振效應，這(zhè)對(duì)房(fáng)價的(de)穩定有效果。

當前70城(chéng)房(fáng)價指數數據出現了(le)重要的(de)變化(huà)，即和(hé)此前房(fáng)價指數跌幅擴大(dà)的(de)判斷相比，此次跌幅反而收窄了(le)。這(zhè)個(gè)信号值得(de)重點關注，其說明(míng)四季度‘金融支持房(fáng)地産16條’尤其是‘三支箭’政策，客觀上已經對(duì)房(fáng)企的(de)預期有了(le)積極修正，房(fáng)屋定價策略也(yě)開始出現了(le)變化(huà)。

從房(fáng)價增長(cháng)和(hé)下(xià)跌的(de)城(chéng)市個(gè)數來(lái)看，房(fáng)價下(xià)跌的(de)城(chéng)市個(gè)數沒有繼續呈現增加态勢。11月(yuè)，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅銷售價格環比下(xià)降城(chéng)市有51個(gè)，比上月(yuè)減少7個(gè)；二手住宅銷售價格環比下(xià)降城(chéng)市有62個(gè)，個(gè)數與上月(yuè)相同。

從具體城(chéng)市來(lái)看，一線城(chéng)市新房(fáng)房(fáng)價降幅環比略有擴大(dà)是由于廣州、深圳房(fáng)價的(de)繼續下(xià)探。根據國家統計局數據，從環比來(lái)看，北(běi)京、上海新建商品住宅價格環比漲幅爲0.1%和(hé)0.3%；深圳、廣州的(de)新建商品住宅價格跌幅均爲0.5%。

此外，新房(fáng)房(fáng)價環比上漲的(de)城(chéng)市還(hái)有南(nán)京、合肥、杭州、甯波、成都等基本面較好的(de)城(chéng)市。其中，杭州新房(fáng)房(fáng)價環比漲幅爲0.7%，居于全國首位。

在二手房(fáng)方面，11月(yuè)，70城(chéng)中仍有62個(gè)城(chéng)市二手住宅銷售價格指數環比下(xià)跌，即便是一線城(chéng)市，二手住宅銷售價格也(yě)都在下(xià)跌，廣州、上海跌幅達到0.5%，多(duō)數熱(rè)點二線城(chéng)市也(yě)在繼續下(xià)跌，有34個(gè)城(chéng)市的(de)環比跌幅達到或超過0.5%。

這(zhè)意味著(zhe)二手房(fáng)挂牌量激增，套現式挂牌增加，前期漲價太快(kuài)，交易周期拉長(cháng)，交易成本高(gāo)，新房(fáng)降價分(fēn)流需求等，都導緻二手房(fáng)市場(chǎng)繼續低迷，這(zhè)也(yě)對(duì)新房(fáng)市場(chǎng)形成制約。

對(duì)于後市的(de)展望，當下(xià)仍然處于市場(chǎng)底部，而市場(chǎng)走出低谷預計到明(míng)年上半年。相比往年樓市調整博弈期很長(cháng)，樓市下(xià)調緩慢(màn)，本輪市場(chǎng)供應端與需求端都出現了(le)問題。因爲疫情帶來(lái)的(de)購(gòu)房(fáng)者收入問題，很多(duō)大(dà)型房(fáng)企被抑制了(le)融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩。需要注意的(de)是，當下(xià)樓市面臨的(de)問題已經不隻是房(fáng)地産問題，更多(duō)是對(duì)經濟收入的(de)預期問題，從短期看，未來(lái)幾個(gè)月(yuè)市場(chǎng)将持續低迷，企穩需要等到2023年二季度。