多(duō)個(gè)利好政策疊加尚未扭轉房(fáng)地産市場(chǎng)需求端的(de)低迷态勢。11月(yuè)，房(fáng)價下(xià)跌等預期因素仍在制約市場(chǎng)的(de)需求，新房(fáng)銷售表現不及預期。據監測數據顯示，重點監測的(de)40城(chéng)11月(yuè)新房(fáng)銷售面積爲1344.31萬平方米，環比下(xià)降4.86%，同比下(xià)降26.97%。

短期銷售仍處于築底階段，市場(chǎng)恢複仍需時(shí)間。但是，随著(zhe)房(fáng)企融資功能逐漸恢複，缺失的(de)信心有望逐步重塑，尚在觀望的(de)潛在置業群體或将陸續入市，房(fáng)地産交易也(yě)将逐步回歸穩定，預計到明(míng)年二季度可(kě)能形成“市場(chǎng)底”。

11月(yuè)份，在市場(chǎng)信心不足，購(gòu)房(fáng)者觀望情緒仍然較重的(de)背景下(xià)，新房(fáng)銷售端仍延續下(xià)行态勢。根據監測數據顯示，1-11月(yuè)，其重點監測的(de)40城(chéng)新房(fáng)累計銷售面積約爲1.65億平方米，較去年同期下(xià)降31.72%。而11月(yuè)新房(fáng)銷售面積爲1344.31萬平方米，環比下(xià)降4.86%，同比下(xià)降26.97%。

從不同等級城(chéng)市銷售來(lái)看，一線城(chéng)市新房(fáng)成交環比由降轉升，但是二線、三線和(hé)四線城(chéng)市成交仍然持續下(xià)滑。40個(gè)城(chéng)市中，一線城(chéng)市新房(fáng)銷售面積爲289.96萬平方米，環比上升10.03%，同比下(xià)降22.28%；二線城(chéng)市銷售面積爲696.39萬平方米，環比下(xià)降10.22%，同比下(xià)降33.43%。

對(duì)于各級城(chéng)市的(de)銷售差異，11月(yuè)一線城(chéng)市新房(fáng)成交規模呈現上升态勢，主要是依靠上海強勢發力的(de)帶動，11月(yuè)上海不少優質項目紛紛開盤，市場(chǎng)購(gòu)買力依舊(jiù)堅挺，部分(fēn)核心區(qū)優質項目的(de)“光(guāng)盤”帶動成交量上升，進而推高(gāo)了(le)一線城(chéng)市整體成交水(shuǐ)平。同時(shí)，一線城(chéng)市因韌性強，累計成交面積同比降幅最小。

而在二線城(chéng)市中，也(yě)有個(gè)别城(chéng)市表現亮眼。比如，近日南(nán)京出台一攬子穩經濟措施，在各類信貸支持政策加速落地下(xià)，市場(chǎng)活躍度走高(gāo)；與此同時(shí)，臨近年底，青島樓市也(yě)進入了(le)業績“沖刺期”。

價格一直被認爲是衡量市場(chǎng)的(de)重要指标，據數據顯示，11月(yuè)，百城(chéng)新建住宅平均價格爲16190元/平方米，環比下(xià)跌0.06%，已連續5個(gè)月(yuè)環比下(xià)跌；同比則上漲0.04%。

雖然11月(yuè)多(duō)項政策利好帶動置業意願小幅回升，但房(fáng)價下(xià)跌預期等因素仍是制約居民入市的(de)主要因素。

值得(de)關注的(de)是，因爲市場(chǎng)低迷，目前房(fáng)企的(de)推盤意願不足。同時(shí)，越來(lái)越多(duō)企業不再追求銷售目标及規模化(huà)發展，轉而管控銷售規模，追求公司更加平穩。今年已很少有房(fáng)企設定銷售目标，從公布銷售目标的(de)15家房(fáng)地産企業來(lái)看，1-11月(yuè)，目标完成率均值不到70%，低于去年同期完成率超80%的(de)水(shuǐ)平。

房(fáng)企的(de)推盤意願反映到市場(chǎng)的(de)供應上，則出現今年前11個(gè)月(yuè)重點城(chéng)市供應規模同比下(xià)降。雖然11月(yuè)份，在房(fáng)企年底“搶收”的(de)帶動下(xià)，新房(fáng)供應節奏呈現加快(kuài)态勢，批準上市面積止降轉升，但與去年同期相比仍然有一定的(de)差距。比如，2022年11月(yuè)重點監測的(de)20城(chéng)批準上市面積爲1011.75萬平方米，環比上升26.8%，同比下(xià)降22.7%。

11月(yuè)，“金融支持房(fáng)地産16條”的(de)出台爲房(fáng)地産市場(chǎng)帶來(lái)信心。房(fáng)企債務展期和(hé)增信發債後，企業短期資金壓力或将得(de)到一定緩解，實現以時(shí)間換空間，而下(xià)一步重點是促進市場(chǎng)銷售企穩。可(kě)以看到，近期多(duō)部門發聲，也(yě)提出支持剛需和(hé)改善性住房(fáng)需求。

不過，雖然近期政策預期利好，但是對(duì)于房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)影(yǐng)響并沒有立竿見影(yǐng)。近期多(duō)項政策利好提振市場(chǎng)信心，但短期銷售仍處于築底階段，市場(chǎng)恢複仍需時(shí)間，經濟修複、防疫形勢等仍是影(yǐng)響市場(chǎng)的(de)關鍵因素。

從目前來(lái)看，因城(chéng)施策力度有望繼續加大(dà)，核心一、二線城(chéng)市政策存在較大(dà)優化(huà)空間。降成本、降門檻仍是主要方向。比如，核心一、二線城(chéng)市跟進優化(huà)‘認房(fáng)又認貸’政策，繼續優化(huà)限購(gòu)政策。從政策内容來(lái)看，一線城(chéng)市或更多(duō)聚焦在特定人(rén)群，比如人(rén)才、多(duō)孩家庭、老年家庭等。降低交易稅費也(yě)是政策調整的(de)方向之一，包括契稅、個(gè)人(rén)所得(de)稅、增值稅等方面均存在調整空間。

短期政策到位，企業資金壓力有望得(de)到緩解，行業關注點全面轉向促銷售，2023年上半年加快(kuài)庫存去化(huà)，樂(yuè)觀情形下(xià)商品房(fáng)銷售規模或保持小幅增長(cháng)，預計2023年銷售面積與2022年基本持平，但投資、開工下(xià)行趨勢難改。

針對(duì)近期政策，金融支持房(fáng)企融資，部分(fēn)企業資金壓力有望得(de)到緩解，加上年底房(fáng)企加快(kuài)去庫存提升回款目标，預計12月(yuè)新房(fáng)銷售規模有望迎來(lái)回升局面。

與此同時(shí)，随著(zhe)房(fáng)企融資功能逐漸恢複，缺失的(de)信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的(de)潛在置業群體或将陸續入市，房(fáng)地産交易也(yě)将逐步回歸穩定，預計到明(míng)年二季度可(kě)能形成“市場(chǎng)底”。此外，各線城(chéng)市大(dà)概率重啓輪動修複。其中，核心一、二線城(chéng)市有望“保溫”，尤其是杭州、成都這(zhè)類強二線城(chéng)市，在市場(chǎng)出現走弱迹象時(shí)及時(shí)解綁政策，短期有助于提振市場(chǎng)情緒，成交或将繼續走穩；弱二線及多(duō)數三、四線城(chéng)市或将築底徘徊，市場(chǎng)真正回穩仍需較長(cháng)時(shí)間周期。