很多(duō)人(rén)認爲，隻要房(fáng)價下(xià)跌，大(dà)家就會買的(de)起房(fáng)子。事實真的(de)如此？調控的(de)目的(de)真的(de)是“促使房(fáng)價下(xià)跌，讓剛需買得(de)起房(fáng)子嗎？”外行人(rén)給出肯定的(de)答(dá)案。但内行很遺憾地告訴大(dà)家，調控的(de)目的(de)和(hé)初心從來(lái)不是“爲了(le)讓剛需買得(de)起房(fáng)子、上得(de)了(le)車”，其核心目的(de)在于确保房(fáng)地産整個(gè)行業前進在一條平穩的(de)道路上，增速不能過快(kuài)、也(yě)不能過慢(màn)。

既然調控不足以讓房(fáng)價大(dà)幅下(xià)跌，那麽房(fáng)價上漲的(de)根源是什(shén)麽呢(ne)？    

是城(chéng)市商品房(fáng)供給不足和(hé)城(chéng)市化(huà)帶來(lái)的(de)住房(fáng)需求增多(duō)引起的(de)房(fáng)子供不應求，最終房(fáng)價上漲。然而，進入2020年，這(zhè)種局面正在開始改變，影(yǐng)響房(fáng)價的(de)三重要素已經發生不可(kě)逆的(de)徹底性更改。

樓市“三重壓力”，2021年房(fáng)企不得(de)不降價。

第一重壓力：人(rén)口結構轉變導緻需求不足。

根據民政部的(de)預測，到十四五末期的(de)時(shí)候，中國将進入到中度老齡化(huà)社會階段，屆時(shí)老齡人(rén)口（60歲以上的(de)人(rén)）将突破3億人(rén)。

這(zhè)個(gè)數據是什(shén)麽概念？2019年底全國總人(rén)口14億人(rén)，人(rén)口學家預計，未來(lái)在出生率偏低的(de)狀态下(xià)，人(rén)口出生率和(hé)死亡率将保持在平衡的(de)區(qū)間，總人(rén)口雖然緩慢(màn)增加，但總量并不會太大(dà)，也(yě)就是說3億老年人(rén)口到十四五末期将占到總人(rén)口接近21.5%的(de)比重。到時(shí)候，我國的(de)老齡人(rén)口總數将排在全球第四。

另外，專家預計，到2025年的(de)時(shí)候，将進一步進入到中度老齡化(huà)階段，65歲以上的(de)人(rén)口比例超過14%。而到了(le)2050年，65歲以上的(de)人(rén)口占比将進一步提升至27.9%。也(yě)就是說，在未來(lái)，老年人(rén)口幾乎要占到社會總人(rén)口的(de)三分(fēn)之一左右。20-30年後的(de)老齡人(rén)口是哪些人(rén)？其實就是70後和(hé)80後，這(zhè)幾代人(rén)都有一個(gè)共同特點，那就是遭遇了(le)房(fáng)地産高(gāo)速發展期，在買漲不買跌的(de)年代裏，他(tā)們傾盡全力買房(fáng)。而另外一個(gè)特點就是這(zhè)幾代人(rén)文化(huà)程度普遍較高(gāo)，生育意願不強，所以當這(zhè)幾代人(rén)老去的(de)時(shí)候，将留下(xià)大(dà)量的(de)房(fáng)子給自己的(de)子孫後代。

第二重壓力，三根紅線，讓融資關門上鎖。

在我國現存的(de)10萬家房(fáng)地産開發企業中，有超過80%的(de)房(fáng)企是半路出家的(de)和(hé)尚，八成房(fáng)企最主要的(de)核心業務或者說“成家立業”的(de)看家本領并不是房(fáng)地産開發，而是其他(tā)領域，爲啥他(tā)們要紛紛轉行房(fáng)地産領域？一個(gè)重要的(de)因素是“房(fáng)地産太賺錢了(le)”。

專家曾建議(yì)，控制樓市泡沫、抑制樓市高(gāo)房(fáng)價的(de)辦法很簡單，隻需要禁止“房(fáng)企背著(zhe)銀行拿地”就可(kě)以了(le)。在任何一家房(fáng)企的(de)背後，都是大(dà)量的(de)銀行和(hé)金融機構的(de)手掌，他(tā)們源源不斷地向房(fáng)地産輸送大(dà)量的(de)“資金血液”，努力讓房(fáng)地産從“居住屬性”轉移到“金融屬性”，當資金大(dà)量流向房(fáng)地産的(de)時(shí)候，沒有高(gāo)利是不可(kě)能的(de)。

而從2020年開始，央行開始爲樓市關門上鎖，三根紅線直接切斷了(le)流向樓市的(de)資金源。除了(le)限制直接融資外，銀保監會同樣多(duō)次指出，嚴禁資金違規進入房(fáng)地産市場(chǎng)，同時(shí)限制險資開發房(fáng)地産。

第三重壓力：市場(chǎng)預期不足，銷售難、償債高(gāo)峰。

2020年9月(yuè)份以來(lái)，在金九銀十的(de)大(dà)促銷背景下(xià)，很多(duō)房(fáng)企交出了(le)漂亮的(de)答(dá)卷，特别是龍頭房(fáng)企似乎完成目标在即。然而根據A股49家上市房(fáng)企披露的(de)2020年三季度業績報告來(lái)看，今後14家房(fáng)企預喜，預喜率僅爲28.57%。在這(zhè)其中，扭虧的(de)有6家，預增8家。在6家上市房(fáng)企發布的(de)三季度報告中顯示，有3家歸屬上市公司古董淨利潤同比下(xià)滑。

一方面融資受到限制，另一方面銷售不理(lǐ)想，一個(gè)更重要的(de)問題出現了(le)：房(fáng)企們還(hái)面臨著(zhe)巨額的(de)債務需要償還(hái)。所以說，房(fáng)企們明(míng)年或許不得(de)不繼續降價銷售，新房(fáng)價格下(xià)滑的(de)同時(shí)，房(fáng)子或迎來(lái)“全面貶值”，同時(shí)專家預測：1類人(rén)受益，那就是剛需無房(fáng)人(rén)。

房(fáng)子開始貶值，剛需們還(hái)要受益？這(zhè)句話(huà)似乎前後矛盾了(le)，但很容易理(lǐ)解。

首先，什(shén)麽叫做(zuò)剛需？剛需是指無房(fáng)人(rén)需要購(gòu)買一套自己居住的(de)房(fáng)子，或者說家庭成員(yuán)增多(duō)需要置換二套房(fáng)，這(zhè)兩類人(rén)都屬于剛需，他(tā)們的(de)一個(gè)共同特點，出于自己居住目的(de)，不管房(fáng)價漲跌，早晚都要買房(fáng)。在過去房(fáng)價高(gāo)漲的(de)年代，市場(chǎng)并不給剛需買房(fáng)時(shí)間，但在房(fáng)價下(xià)跌期，剛需買房(fáng)時(shí)間充足。