「11·30西安樓市新政」一經發布，引起西安樓市震蕩的(de)影(yǐng)響力，持續增溫。關于“二套房(fáng)界定、首付比例、離婚購(gòu)房(fáng)、網簽補首付等”熱(rè)詞成爲西安樓市熱(rè)點議(yì)論話(huà)題。

西安房(fáng)價連續上漲了(le)55個(gè)月(yuè)。據統計，從2017年1月(yuè)1日——2020年12月(yuè)1日，西安樓市共出台9次調控政策。都沒有控制住房(fáng)價上漲，而本次「11·30西安樓市新政」，堪稱西安近年來(lái)遏制房(fáng)價上漲和(hé)投資購(gòu)房(fáng)的(de)“終極調控”。

通(tōng)過近四年西安樓市調控政策對(duì)比，都在“購(gòu)房(fáng)資格、付款比例、購(gòu)買二套房(fáng)等”方面進行調控，支持剛需購(gòu)房(fáng)，購(gòu)買二套房(fáng)調控一直都在不斷加碼。

「11·30西安樓市新政」如同一把“雙刃劍”，打亂了(le)西安樓市買賣雙方預期計劃，可(kě)能會産生一系列的(de)樓市連鎖反應，影(yǐng)響西安樓市未來(lái)發展格局和(hé)預期。對(duì)于西安樓市的(de)未來(lái)，不能簡單地以一個(gè)“熱(rè)”或“冷(lěng)”來(lái)概括；對(duì)西安房(fáng)價的(de)未來(lái)，也(yě)不能以一個(gè)“漲”或“跌”來(lái)預判，須分(fēn)層面、有區(qū)别地來(lái)看。

1、短期影(yǐng)響：

一是對(duì)部分(fēn)手上有戶型面積較大(dà)、價格較高(gāo)項目的(de)房(fáng)企影(yǐng)響較大(dà)。直接導緻目前項目的(de)成交和(hé)回款萎縮，影(yǐng)響年度目标實現，甚至影(yǐng)響其未來(lái)西安布局。

二是對(duì)于輕改善需求，即意向購(gòu)買戶型面積約144-160㎡的(de)置業需求，資金實力不夠強的(de)，面對(duì)較大(dà)的(de)首付壓力，或會延緩置業，甚至打消置業訴求。

三是由于新盤價格備案的(de)博弈時(shí)間長(cháng)，影(yǐng)響到一些新盤的(de)入市，短期内市場(chǎng)供應難以有較大(dà)增量，房(fáng)源緊張态勢緩解的(de)周期進一步拉長(cháng)。

2、間接影(yǐng)響：

一是會因此導緻一些新項目，修改原先産品定位，面積大(dà)改小、降标降級，使得(de)房(fáng)源适應主流置業，房(fáng)價預期調低，以便盡快(kuài)入市。

二是在經過短期的(de)調整适應後，或會造成某個(gè)時(shí)間段樓盤入市井噴，類似2020年8-10月(yuè)份，适價盤房(fáng)源集中入市的(de)情況再現。

三是會導緻外溢置業加劇，西鹹新區(qū)不限購(gòu)區(qū)域、高(gāo)陵、鹹陽城(chéng)區(qū)等與西安主城(chéng)區(qū)政策不同步的(de)區(qū)域，住宅成交量會持續上升。

3、房(fáng)價影(yǐng)響：

一是對(duì)于中高(gāo)端市場(chǎng)影(yǐng)響較大(dà)。大(dà)戶型、價格高(gāo)，短期比較難。如果後續此類産品增量縮減，成交緩慢(màn)，直接影(yǐng)響總體房(fáng)價漲勢進一步趨緩。部分(fēn)房(fáng)企資金緊張的(de)話(huà)，出現階段性降價促銷可(kě)能性較大(dà)。這(zhè)就比拼産品價值了(le)。

二是剛需剛改市場(chǎng)或會改觀。從2020年的(de)供應結構看，剛需剛改産品明(míng)顯有供應不足态勢，未來(lái)一定時(shí)間内或會改觀，但受地價和(hé)溢價預期影(yǐng)響，此類新盤價格依然會走高(gāo)。懸念在于浮動幅度大(dà)小的(de)問題。

三是商辦類産品（不限購(gòu)）有漲有跌。價值性強，具有辦公功能和(hé)氛圍，同時(shí)适合替代居住的(de)産品，因爲面積不大(dà)、總價不高(gāo)，且不存在首付比例提高(gāo)（首付50%）的(de)問題，性價比較高(gāo)的(de)，成交量會上升，價格也(yě)會緩慢(màn)提高(gāo)。