不管大(dà)家承不承認，房(fáng)地産的(de)支柱地位短期内都很難改變。這(zhè)與它在經濟中的(de)重要地位有關：過去十多(duō)年，房(fáng)地産一直都直接或間接對(duì)經濟貢獻率高(gāo)達20%以上。此外，從已公布的(de)“2019年房(fáng)地産開發投資占GDP比重省市”數值來(lái)看，全國對(duì)房(fáng)地産依賴度超過10%的(de)省市有25個(gè)，海南(nán)、天津、重慶、安徽、廣西占比均超過18%。

所以我們看到，2020年很多(duō)行業萎靡不振甚至是負增長(cháng)時(shí)，房(fáng)地産投資仍然能保持10%以上的(de)強勁勢頭增長(cháng)。不僅如此，2020年下(xià)半年，全國平均房(fáng)價更是首次步入“萬元時(shí)代”。因此有人(rén)直言，未來(lái)房(fáng)價還(hái)會繼續上漲，而且因爲中國80%以上的(de)居民77.7%的(de)家庭資産是房(fáng)産，所以房(fáng)價也(yě)“不能跌”，跌了(le)就意味著(zhe)無數人(rén)的(de)财富将平白無故蒸發。

房(fáng)價真的(de)不能跌嗎？真的(de)沒有其它的(de)調控招數來(lái)降房(fáng)價了(le)嗎？答(dá)案是否定的(de)。從國統局數據看，2017年至今，一線城(chéng)市北(běi)京、上海、廣州的(de)房(fáng)價普遍下(xià)跌了(le)10%以上。局部地區(qū)更是跌幅高(gāo)達25%。不僅如此，環京的(de)燕郊、香河(hé)、固安、廊坊等地，房(fáng)價更遭遇了(le)“腰斬下(xià)跌”。

地産大(dà)佬潘石屹更直言不諱指出，國人(rén)對(duì)産權的(de)宗教般狂熱(rè)和(hé)持有房(fáng)産不需要任何成本，是我國房(fáng)價不斷居高(gāo)的(de)根本原因。中國房(fáng)地産市值65萬億美(měi)元，超過美(měi)國、歐盟、日本的(de)總和(hé)，而且全國很多(duō)地方房(fáng)屋空置率在30%以上，房(fáng)地産已經不再是剛需了(le)。所以，高(gāo)房(fáng)價并非不可(kě)破，隻是過去沒有對(duì)症下(xià)藥。在他(tā)看來(lái)，降房(fáng)價最好的(de)辦法就是“征稅”——通(tōng)過提高(gāo)房(fáng)屋持有成本，來(lái)增加炒房(fáng)投資客的(de)資金負擔，令炒房(fáng)利潤大(dà)降。不僅能有效逼出空置房(fáng)源，更能迫使多(duō)套房(fáng)者抛售多(duō)餘房(fáng)産，對(duì)降低房(fáng)價抑制租金都有效果。

平心而論，房(fáng)産稅也(yě)确實應該出台了(le)：一方面，從有關機構公布的(de)房(fáng)價收入比來(lái)看，國内50個(gè)主要大(dà)中城(chéng)市房(fáng)價都“偏高(gāo)”；另一方面，整體而言，我國并不缺房(fáng)，而且有些城(chéng)市房(fáng)屋庫存需要消化(huà)5年以上，房(fáng)子甚至出現“爛大(dà)街(jiē)”；更主要的(de)是，有錢人(rén)可(kě)以坐(zuò)擁幾十上百套房(fáng)産，而真正需要的(de)剛需卻連一套都買不起，有房(fáng)者和(hé)無房(fáng)者之間的(de)财富差距已經不可(kě)跨越。房(fáng)産分(fēn)配不均導緻的(de)不公平問題，越來(lái)越凸顯。

房(fáng)地産稅是否開征，一直刺激著(zhe)國人(rén)的(de)敏感神經：多(duō)套房(fáng)者，擔心會多(duō)繳稅，增加負擔；無房(fáng)者，則希望房(fáng)産稅盡快(kuài)到來(lái)，促使房(fáng)價下(xià)降。事實上，從世界上很多(duō)征收房(fáng)産稅的(de)國家來(lái)看，房(fáng)産稅無疑是調控最成熟、較有效的(de)手段之一，所産生的(de)作用(yòng)和(hé)效果将是長(cháng)期的(de)。從2010年提出到現在，幾乎每隔一段時(shí)間，都會傳出房(fáng)産稅要開征的(de)消息，但直到今天，房(fáng)産稅依然沒有落地。房(fáng)産稅這(zhè)個(gè)被億萬國人(rén)寄予厚望的(de)“大(dà)招”到底什(shén)麽時(shí)候才能來(lái)？

三個(gè)信号顯示，房(fáng)産稅要來(lái)了(le)？

房(fáng)産稅真的(de)要來(lái)了(le)嗎？近期有三個(gè)明(míng)顯的(de)信号：

第一、央行行長(cháng)易綱近日發表文章(zhāng)表示，“完善地方稅制，提高(gāo)直接稅占比，才能擺脫土地财政的(de)依賴。”房(fáng)地産專家分(fēn)析稱，這(zhè)是在爲征收房(fáng)産稅“吹風”，因爲“直接稅”雖然有所得(de)稅、遺産稅、房(fáng)産稅等多(duō)種，但是基于當前的(de)形勢來(lái)看，易行長(cháng)口中的(de)“直接稅”所指就是房(fáng)産稅；

第二、近期有多(duō)位重量級房(fáng)地産專家、經濟學專家直言表示，"十四五"期間，可(kě)能是出台房(fáng)地産稅最好的(de)時(shí)機，這(zhè)個(gè)時(shí)機一旦錯過，未來(lái)恐怕很難找到出台的(de)時(shí)間窗(chuāng)口。其中更有經濟學家直言，中國住房(fáng)稅收體系重交易、輕保有，住房(fáng)持有成本幾乎爲0。開征房(fáng)産稅正當時(shí)。意思很明(míng)确，房(fáng)産稅要不了(le)多(duō)久一定會來(lái)。獨立經濟學家馬光(guāng)遠(yuǎn)也(yě)認爲，随著(zhe)房(fáng)地産相關信息的(de)健全，對(duì)于家庭的(de)"第三套住房(fáng)"征收房(fáng)産稅的(de)基礎條件已經成熟。他(tā)覺得(de)，"十四五"期間，土地制度的(de)改革會推進，相關的(de)障礙也(yě)會慢(màn)慢(màn)消除。

第三、2019年财政部、住建部就已經透露消息，房(fáng)産稅一定會征收。而且明(míng)确未來(lái)将按照(zhào)"立法先行、充分(fēn)授權、分(fēn)步推進"的(de)原則，積極穩妥推進房(fáng)地産稅立法和(hé)改革。

黃(huáng)奇帆：征稅超“這(zhè)個(gè)數”，無人(rén)炒房(fáng)

房(fáng)産稅将要出台的(de)消息，基本已經坐(zuò)實。那麽出台房(fáng)産稅，真的(de)能降房(fáng)價遏制投機炒房(fáng)嗎？近期，黃(huáng)奇帆給出了(le)明(míng)确看法：“根據經濟學規律，大(dà)體房(fáng)産稅征稅超過了(le)3%這(zhè)個(gè)數，就沒有人(rén)炒房(fáng)了(le)。”他(tā)解釋稱，炒房(fáng)的(de)資金成本大(dà)緻在6%左右，物(wù)業費大(dà)緻每年1%左右，加上房(fáng)産稅，一年就是10%左右的(de)持有成本。七年下(xià)來(lái)，原來(lái)值100萬元的(de)房(fáng)子，即使200萬元賣出去，也(yě)基本沒有賺，因爲持有七年的(de)成本也(yě)有100萬元，等于是白買了(le)。

确實如此，征收房(fáng)産稅會增加個(gè)人(rén)住宅保有環節的(de)持有成本，如果征稅尺度過大(dà)，将導緻市場(chǎng)邏輯發生根本性改變：對(duì)于抑制房(fáng)地産市場(chǎng)中的(de)投機、投資需求，遏制房(fáng)價過快(kuài)上漲，都會有奇效——房(fáng)産稅對(duì)市場(chǎng)中投機性等需求打擊壓力很大(dà)，也(yě)将對(duì)投資、投機者的(de)心理(lǐ)産生很大(dà)影(yǐng)響，并将影(yǐng)響樓市預期。持有成本增加，必然将迫使投資、投機需求大(dà)量抛售房(fáng)産，這(zhè)也(yě)将使得(de)未來(lái)市場(chǎng)中挂牌量進一步增加，房(fáng)價很有可(kě)能加速下(xià)跌。更有專家透露，出台房(fáng)地産稅既是爲了(le)抑制房(fáng)價，更是爲了(le)地方政府财政收入。

種種信号顯示，房(fáng)産稅可(kě)能會遲到，但絕不會缺席。而且出台房(fáng)産稅對(duì)遏制投機炒作，降房(fáng)價都有一定意義。那麽未來(lái)房(fáng)産稅會不會無差别開征呢(ne)？普通(tōng)剛需會不會也(yě)在征收範圍内？

專家提出房(fáng)産稅“免征面積”，超過将交稅1.2萬

這(zhè)一點大(dà)家完全不用(yòng)擔心，全國人(rén)大(dà)财經委副主任尹中卿在談到房(fáng)産稅出台的(de)時(shí)候表示，房(fáng)産稅可(kě)能會對(duì)房(fáng)價造成影(yǐng)響，會提高(gāo)房(fáng)地産的(de)使用(yòng)和(hé)占有成本。但是這(zhè)不是說占有房(fáng)産就要交稅，而是增加占有多(duō)套房(fáng)，不用(yòng)于居住的(de)需要交稅。意思就是，征稅的(de)主要目的(de)是遏制投資炒作，所以會對(duì)剛需設置“免征面積”。北(běi)大(dà)經濟學教授孟曉蘇，也(yě)提出了(le)“盡房(fáng)皆稅”的(de)方案，他(tā)提的(de)方案也(yě)設置了(le)“免征面積”，不過操作上有所不同，是先交稅後根據免征面積再“退稅”。

對(duì)于“免征面積”，國家一直以來(lái)都沒有明(míng)确信息。不過業内專家倒是早早就提出了(le)個(gè)人(rén)看法。财政部稅政研究室主任張學誕提出，人(rén)均免征的(de)面積控制在40到60平米，稅率介于0.2%到1.2%之間，是較爲合理(lǐ)的(de)。

按照(zhào)專家提出的(de)房(fáng)産稅“免征面積”，一家三口房(fáng)子總面積至少要達到120平才會征稅，所以某種意義上來(lái)說，很多(duō)剛需的(de)利益都被保護了(le)。就算(suàn)是有兩套房(fáng)子，按照(zhào)家裏五口人(rén)計算(suàn)，免征面積是200平，每套房(fáng)子面積是100平，也(yě)沒有超出。

當然，如果超出“免征面積”，按照(zhào)該專家提出的(de)稅基計算(suàn)，以100萬總價的(de)房(fáng)子爲例，每年要繳納的(de)房(fáng)産稅大(dà)概在2000-12000元。也(yě)就意味著(zhe)如果你家的(de)房(fáng)屋大(dà)小超出“免征面積”，每年将要最高(gāo)交稅1.2萬元。

種種信号顯示，房(fáng)産稅這(zhè)一次可(kě)能真的(de)要來(lái)了(le)，根據立法時(shí)間推算(suàn)，可(kě)能周期在3-5年，如果市場(chǎng)有迫切需要，可(kě)能會更提前，這(zhè)誰都說不準。而且目前一切都是猜測，官方并沒有釋放任何具體時(shí)間，所以大(dà)家還(hái)得(de)耐著(zhe)性子再等一等。