2020年上半年，在新冠肺炎疫情的(de)影(yǐng)響下(xià)，居民生産生活受限、消費活動減少，商業地産市場(chǎng)面臨挑戰。業内監測機構的(de)數據顯示，從上半年受監測的(de)重點城(chéng)市市場(chǎng)形勢來(lái)看，商業地産短期内供求普遍承壓。

業内分(fēn)析認爲，商業地産市場(chǎng)正在逐步進入存量競争階段，疫情後的(de)新常态以及互聯網技術的(de)新應用(yòng)，将加速商業地産形成新的(de)行業發展格局。此外，生産生活秩序的(de)不斷恢複以及新經濟、新動能的(de)快(kuài)速成長(cháng)，也(yě)推動商業地産行業不斷創新業務模式，煥發新生機。

重點城(chéng)市短期内供求承壓

業内認爲，從當前商業租賃市場(chǎng)表現來(lái)看，今年上半年随著(zhe)疫情得(de)到有效控制，消費市場(chǎng)不斷複蘇，但國内經濟、消費市場(chǎng)和(hé)實體商業恢複到去年同期水(shuǐ)平仍需時(shí)間，商鋪租金水(shuǐ)平在短期内依然承壓。

根據中國房(fáng)地産指數系統商鋪租金指數對(duì)全國重點城(chéng)市主要商業街(jiē)和(hé)典型購(gòu)物(wù)中心商鋪租賃樣本的(de)調查數據，2020年上半年，一二線15個(gè)重點城(chéng)市主要商業街(jiē)商鋪和(hé)重點商圈(購(gòu)物(wù)中心)商鋪租金水(shuǐ)平整體下(xià)跌。

具體而言，上半年由15個(gè)重點城(chéng)市100條商業街(jiē)商鋪爲樣本測算(suàn)的(de)“百大(dà)商業街(jiē)(百街(jiē))商鋪平均租金”爲25.1元/平方米/天，環比下(xià)跌2.41%;由100個(gè)典型購(gòu)物(wù)中心商鋪爲樣本構成的(de)“百大(dà)購(gòu)物(wù)中心商鋪平均租金”爲26.8元/平方米/天，環比下(xià)跌1.09%。

上半年全國重點城(chéng)市主要商圈寫字樓租金指數同樣環比下(xià)跌。根據中國房(fáng)地産指數系統的(de)調查數據，2020年上半年，15個(gè)城(chéng)市主要商圈寫字樓租金整體水(shuǐ)平累計下(xià)跌2.38%;其中二季度平均租金爲4.8元/平方米/天，環比一季度下(xià)跌1.54%。

從漲跌個(gè)數來(lái)看，在樣本商業街(jiē)中，租金環比上漲的(de)商業街(jiē)占12.1%，環比下(xià)跌的(de)占83.3%，4.5%的(de)商業街(jiē)租金與上期持平;在樣本商圈(購(gòu)物(wù)中心)中，租金環比上漲的(de)占14.7%，租金環比下(xià)跌的(de)占84.2%，1.1%的(de)商圈(購(gòu)物(wù)中心)租金與上期持平。

針對(duì)未來(lái)市場(chǎng)，中國指數研究院方面認爲，盡管疫情防控工作已進入常态化(huà)防控階段，但其對(duì)經濟的(de)影(yǐng)響短期内仍會持續。在國内經濟、消費市場(chǎng)和(hé)實體商業的(de)恢複尚需時(shí)間的(de)背景下(xià)，商鋪租金水(shuǐ)平指标在短期内或将繼續下(xià)行。

“線上線下(xià)”業态加速融合

今年以來(lái)，受疫情影(yǐng)響，網絡購(gòu)物(wù)成爲居民消費的(de)重要方式，實物(wù)商品網上零售額占比持續提升，線上消費對(duì)線下(xià)實體商業經營産生一定沖擊。疫情催化(huà)新興業态持續擴張，推動零售商業企業實現線上與線下(xià)的(de)加速融合發展。

中國指數研究院相關分(fēn)析人(rén)士表示，在“互聯網+”背景下(xià)，“Z世代”成爲消費市場(chǎng)主流，消費習(xí)慣的(de)變革促使商業地産企業主動擁抱大(dà)數據、人(rén)工智能等科技，發展線上線下(xià)融合發展的(de)全渠道零售方式，而突如其來(lái)的(de)新冠肺炎疫情加速了(le)這(zhè)一趨勢的(de)發展。

“随著(zhe)互聯網技術的(de)叠代發展，消費者對(duì)于消費的(de)體驗需求逐漸增加，推動著(zhe)商業業态及産品不斷升級。”該分(fēn)析人(rén)士指出，受疫情影(yǐng)響，購(gòu)物(wù)中心借助直播經濟改變傳統銷售模式，創新消費場(chǎng)景，将賣場(chǎng)轉至線上，不僅給消費者帶來(lái)全新的(de)購(gòu)物(wù)體驗，同時(shí)也(yě)助力實體商業的(de)複蘇。而随著(zhe)國内疫情逐漸得(de)到控制，購(gòu)物(wù)中心延長(cháng)營業時(shí)間，通(tōng)過夜間經濟助推實體商業複蘇，同時(shí)通(tōng)過精細化(huà)運營不斷調整體驗式消費及餐飲業态的(de)組合，形成實體商業新的(de)增長(cháng)點。

與此同時(shí)，商業地産具有開發周期長(cháng)、資金投入大(dà)的(de)特點，新冠肺炎疫情影(yǐng)響下(xià)，部分(fēn)商業地産企業面臨經營困境。在此背景下(xià)，上半年商業地産企業之間的(de)資本收購(gòu)依然比較活躍。從短期來(lái)看，部分(fēn)商業地産企業因面臨現金流壓力選擇出售企業股權與行業龍頭企業合作。而從收購(gòu)方來(lái)看，部分(fēn)規模房(fáng)企通(tōng)過企業股權收購(gòu)，實現住宅地産業務與商業地産業務的(de)協同發展，推動企業規模化(huà)增長(cháng)。

下(xià)半年複蘇勢頭正在增強

随著(zhe)商業地産市場(chǎng)逐漸從增量階段過渡到存量時(shí)代，越來(lái)越多(duō)的(de)商業地産企業更加關注商業項目的(de)運營和(hé)産品價值的(de)提升，以應對(duì)互聯網浪潮下(xià)消費模式的(de)不斷變化(huà)。業内人(rén)士認爲，在後疫情時(shí)代，新技術的(de)應用(yòng)将逐漸成爲企業選擇的(de)方向，商業地産正面臨著(zhe)新的(de)行業發展格局。

值得(de)一提的(de)是，上半年盡管實體商業普遍遭受沖擊，尤其是餐飲、體驗類業态占比較高(gāo)的(de)購(gòu)物(wù)中心，客流量驟減、營業收入下(xià)降、店(diàn)鋪空置率上升。而以連鎖便利店(diàn)、小型生鮮超市等爲代表的(de)社區(qū)商業不僅受疫情影(yǐng)響較小，其商業價值在疫情期間反而獲得(de)一定提升。

此外，商業地産企業借助互聯網東風，通(tōng)過數字化(huà)發展逐步完善全渠道商業運營模式，提高(gāo)經營質量和(hé)運營水(shuǐ)平已成爲行業發展趨勢。在行業看來(lái)，5G技術的(de)應用(yòng)将加速商業地産運營的(de)數字化(huà)轉型、賦能商業智能新模式，最終爲商業地産的(de)運營管理(lǐ)帶來(lái)重大(dà)變革。

戴德梁行研究院首席政策分(fēn)析專家表示：“新型基礎設施的(de)逐漸完善将使新科技新技術得(de)以廣泛應用(yòng)，5G、人(rén)工智能、大(dà)數據、工業互聯網等技術則将催生智慧制造、智慧能源、智慧醫療、智慧交通(tōng)、智慧物(wù)流、智慧零售等多(duō)産業的(de)智能發展。而城(chéng)際高(gāo)鐵/軌道交通(tōng)、特高(gāo)壓及新能源充電樁的(de)發展對(duì)現有基建進行有效的(de)補充，對(duì)于消費及城(chéng)市群的(de)發展将起到積極的(de)促進作用(yòng)。”

随著(zhe)疫情逐步得(de)到有效控制、複商複市穩步進行，在促進消費政策的(de)扶持下(xià)，當前國内經濟正在逐步釋放内需潛力。随著(zhe)消費市場(chǎng)活力不斷恢複，實體商業和(hé)商戶經營也(yě)有望逐漸回歸正常水(shuǐ)平。業内預計，未來(lái)我國重點城(chéng)市商業地産市場(chǎng)有望逐步恢複到平穩運行态勢。

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