改革開放以來(lái)，我國在1986年首次頒布第一部專門調整土地關系的(de)大(dà)法——《中華人(rén)民共和(hé)國土地管理(lǐ)法》。經過了(le)1998年的(de)修訂和(hé)1988年、2004年、2019年三次修正，新《土地管理(lǐ)法》于2019年8月(yuè)26日在十三屆全國人(rén)大(dà)常委會第十二次會議(yì)上表決通(tōng)過，并于2020年1月(yuè)1日起正式施行。

新《土地管理(lǐ)法》破除了(le)長(cháng)期以來(lái)農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地不能與國有建設用(yòng)地同權同價、同等入市的(de)制度性障礙，同時(shí)，改革和(hé)完善了(le)土地征收制度、農村(cūn)宅基地制度，重新劃分(fēn)了(le)中央和(hé)地方的(de)土地審批權限，明(míng)确了(le)國土空間規劃的(de)法律地位，加強了(le)對(duì)耕地特别是永久基本農田的(de)保護等，這(zhè)一系列重大(dà)修改必将對(duì)我國土地管理(lǐ)制度乃至于國民經濟和(hé)社會發展産生重大(dà)而深遠(yuǎn)的(de)影(yǐng)響。

今年的(de)6月(yuè)25日已經是第30個(gè)全國土地日，盛達行借此機會，對(duì)新《土地管理(lǐ)法》凸顯的(de)十大(dà)亮點做(zuò)了(le)相關整理(lǐ)。

亮點一：破除農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地入市的(de)法律障礙

集體經營性建設用(yòng)地入市是指集體土地所有者在一定年限内将農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地使用(yòng)權以出讓、出租等形式讓與土地使用(yòng)者，由土地使用(yòng)者向集體土地所有者支付土地有償使用(yòng)收益的(de)行爲，以及農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地的(de)使用(yòng)權人(rén)以轉讓、出資、贈與或抵押等形式處分(fēn)農村(cūn)集體經營性建設用(yòng)地的(de)行爲。

原來(lái)的(de)《土地管理(lǐ)法》除鄉鎮企業破産兼并外，禁止農村(cūn)集體經濟組織以外的(de)單位或者個(gè)人(rén)直接使用(yòng)集體建設用(yòng)地，隻有将集體建設用(yòng)地征收爲國有土地後，該幅土地才可(kě)以出讓給單位或者個(gè)人(rén)使用(yòng)。這(zhè)一規定使集體建設用(yòng)地的(de)價值不能顯化(huà)，導緻農村(cūn)土地資源配置效率低下(xià)。

新修改的(de)《土地管理(lǐ)法》删除了(le)原法第43條關于“任何單位和(hé)個(gè)人(rén)進行建設，需要使用(yòng)土地的(de)，必須依法申請使用(yòng)國有土地”的(de)規定，允許集體經營性建設用(yòng)地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分(fēn)之二以上成員(yuán)或者村(cūn)民代表同意者的(de)條件下(xià)，可(kě)通(tōng)過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的(de)單位或者個(gè)人(rén)直接使用(yòng)。同時(shí)，使用(yòng)者取得(de)集體經營性建設用(yòng)地使用(yòng)權後，還(hái)可(kě)以轉讓、互換或者抵押。這(zhè)個(gè)改變取消了(le)多(duō)年來(lái)集體建設用(yòng)地不能與國有建設用(yòng)地同權同價、同等入市的(de)二元體制，讓農村(cūn)集體經營性用(yòng)地和(hé)國有建設用(yòng)地享受了(le)同等待遇，爲城(chéng)鄉一體化(huà)發展掃除了(le)制度性障礙，受到了(le)農村(cūn)集體經濟組織和(hé)廣大(dà)農民的(de)廣泛歡迎。

亮點二：改革土地征收制度

土地征收制度是指國家爲了(le)公共利益需要，依照(zhào)法定程序取得(de)私有土地并給予補償的(de)一項法律制度。近年來(lái)，随著(zhe)工業化(huà)和(hé)城(chéng)鎮化(huà)進程的(de)不斷推進，用(yòng)地需求日益增長(cháng)，現行的(de)征地制度矛盾愈發凸顯，主要體現在征地範圍不明(míng)确、征地程序不規範、征地補償不合理(lǐ)等三方面。新《土地管理(lǐ)法》在總結試點經驗的(de)基礎上，在改革土地征收制度方面作出了(le)多(duō)項重大(dà)突破：

一是對(duì)土地征收的(de)公共利益範圍進行了(le)明(míng)确界定。憲法規定，國家爲了(le)公共利益的(de)需要可(kě)以對(duì)土地實行征收和(hé)征用(yòng)并給予補償。但原《土地管理(lǐ)法》沒有對(duì)土地征收的(de)“公共利益”範圍進行明(míng)确界定，加之集體建設用(yòng)地不能直接進入市場(chǎng)，使土地征收成爲各項建設使用(yòng)土地的(de)唯一渠道，導緻征地規模不斷擴大(dà)，被征地農民的(de)合法權益和(hé)長(cháng)遠(yuǎn)生計得(de)不到有效的(de)保障。新《土地管理(lǐ)法》增加第45條，首次對(duì)土地征收的(de)公共利益進行界定，采取列舉方式明(míng)确：因軍事和(hé)外交、政府組織實施的(de)基礎設施、公共事業、扶貧搬遷和(hé)保障性安居工程建設需要以及成片開發建設等六種情形，确需征收的(de)，可(kě)以依法實施征收。

二是明(míng)确征收補償的(de)基本原則。原來(lái)的(de)《土地管理(lǐ)法》按照(zhào)被征收土地的(de)原用(yòng)途給予補償，按照(zhào)年産值倍數法确定土地補償費和(hé)安置補助費。新《土地管理(lǐ)法》首次将2004年國務院28号文件提出的(de)“保障被征地農民原有生活水(shuǐ)平不降低、長(cháng)遠(yuǎn)生計有保障”的(de)補償原則上升爲法律規定，并以區(qū)片綜合地價取代原來(lái)的(de)年産值倍數法，在原來(lái)的(de)土地補償費、安置補助費、地上附著(zhe)物(wù)和(hé)青苗補償費的(de)基礎上，增設農村(cūn)村(cūn)民住宅補償費用(yòng)和(hé)被征地農民社會保障費用(yòng)的(de)規定。

三是改革土地征收程序。将原來(lái)的(de)“征地批後公告”改爲“征地批前公告”，多(duō)數被征地的(de)農村(cūn)集體經濟組織成員(yuán)對(duì)征地補償安置方案有異議(yì)的(de)，應當召開聽(tīng)證會修改，進一步落實被征地的(de)農村(cūn)集體經濟組織和(hé)農民在整個(gè)征地過程中的(de)知情權、參與權和(hé)監督權。征地報批以前，縣級以上地方政府必須與拟征收土地的(de)所有權人(rén)、使用(yòng)權人(rén)就補償安置等簽訂協議(yì)。

亮點三：完善農村(cūn)宅基地制度

農村(cūn)宅基地是農民安身立命之本。随著(zhe)土地資源的(de)日趨緊張和(hé)城(chéng)鎮化(huà)的(de)快(kuài)速推進，農村(cūn)宅基地供需矛盾日益明(míng)顯。爲促進節約集約利用(yòng)土地資源、充分(fēn)發揮農村(cūn)宅基地在保障農民生活、促進鄉村(cūn)振興中的(de)重要作用(yòng)，新《土地管理(lǐ)法》對(duì)農村(cūn)宅基地管理(lǐ)的(de)有關規定進行了(le)修改。

總體看來(lái)，有七大(dà)變化(huà)：一是在原來(lái)“一戶一宅”的(de)基礎上，增加宅基地“戶有所居”的(de)規定，明(míng)确了(le)人(rén)均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的(de)地區(qū)，在充分(fēn)尊重農民意願的(de)基礎上可(kě)以采取措施保障農村(cūn)村(cūn)民實現戶有所居，這(zhè)是對(duì)一戶一宅制度的(de)重大(dà)補充和(hé)完善；二是允許進城(chéng)落戶的(de)農村(cūn)村(cūn)民自願有償退出宅基地，這(zhè)一規定意味著(zhe)地方政府不得(de)違背農民意願強迫農民退出宅基地；三是下(xià)放宅基地審批權限，明(míng)确農村(cūn)村(cūn)民住宅建設由鄉鎮人(rén)民政府審批；四是明(míng)确農村(cūn)村(cūn)民自建住宅不得(de)占用(yòng)永久基本農田；五是農村(cūn)村(cūn)民建房(fáng)除了(le)要符合土地利用(yòng)總體規劃外，還(hái)要符合村(cūn)莊規劃；六是宅基地使用(yòng)權流轉方式由“出賣、出租”變爲了(le)“出賣、出租、贈與”；七是全國農村(cūn)宅基地改革和(hé)管理(lǐ)的(de)主管部門由自然資源主管部門改爲農業農村(cūn)主管部門。

亮點四：爲多(duō)規合一改革預留法律空間

建立國土空間規劃體系并監督實施，實現“多(duō)規合一”是黨中央、國務院作出的(de)重大(dà)戰略部署。随著(zhe)國土空間規劃體系的(de)建立和(hé)實施，土地利用(yòng)總體規劃和(hé)城(chéng)鄉規劃将不再單獨編制和(hé)審批，最終将被國土空間規劃所取代。考慮到“多(duō)規合一”改革正在推進中，新《土地管理(lǐ)法》爲改革預留了(le)法律空間。新《土地管理(lǐ)法》規定：國家建立國土空間規劃體系，經依法批準的(de)國土空間規劃是各類開發、保護和(hé)建設活動的(de)基本依據。爲了(le)解決改革過渡期的(de)規劃銜接問題，新《土地管理(lǐ)法》還(hái)明(míng)确，已經編制國土空間規劃的(de)，不再編制土地利用(yòng)總體規劃和(hé)城(chéng)鄉規劃。

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