建築篇

1、公攤面積

由整棟樓的(de)産權人(rén)共同所有的(de)整棟樓公用(yòng)部分(fēn)的(de)建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下(xià)室、值班警衛室等，以及爲整幢服務公共用(yòng)房(fáng)和(hé)管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)的(de)建築面積，以水(shuǐ)平投影(yǐng)面積計算(suàn)。

2、得(de)房(fáng)率

可(kě)供住戶支配的(de)面積（也(yě)就是套内建築面積）與每戶建築面積（套内建築面積+公攤面積）之比。

得(de)房(fáng)率太低，不實惠；太高(gāo)，不方便。因爲得(de)房(fáng)率越高(gāo)，公共部分(fēn)的(de)面積就越少，住戶也(yě)會感到壓抑。一般，得(de)房(fáng)率在80%左右比較合适，公共部分(fēn)既寬敞氣派，分(fēn)攤的(de)面積也(yě)不會太多(duō)，比較實惠。

3、容積率

又稱建築面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的(de)地上總建築面積與用(yòng)地面積的(de)比率。

一個(gè)良好的(de)居住小區(qū)，高(gāo)層住宅容積率應不超過5，多(duō)層住宅應不超過3，綠(lǜ)地率應不低于30%。但由于受土地成本的(de)限制，并不是所有項目都能做(zuò)得(de)到。

4、綠(lǜ)化(huà)率

綠(lǜ)化(huà)率是一個(gè)不準确、不規範的(de)用(yòng)詞，準确的(de)提法應爲“綠(lǜ)化(huà)覆蓋率”。綠(lǜ)化(huà)覆蓋率是指綠(lǜ)化(huà)垂直投影(yǐng)面積之和(hé)與小區(qū)用(yòng)地的(de)比率，相對(duì)而言比較寬泛，大(dà)緻長(cháng)草(cǎo)的(de)地方都可(kě)以算(suàn)作綠(lǜ)化(huà)，所以綠(lǜ)化(huà)覆蓋率一般要比綠(lǜ)地率高(gāo)一些。

5、多(duō)層&高(gāo)層&小高(gāo)層

簡單來(lái)說就是根據樓房(fáng)的(de)高(gāo)度，住宅分(fēn)爲低層、多(duō)層、小高(gāo)層、高(gāo)層和(hé)超高(gāo)層。1-3層稱低層、4-7層爲多(duō)層、8-12層爲小高(gāo)層、12層以上爲高(gāo)層、總高(gāo)度爲100米以上爲超高(gāo)層。按規定7層以上必須配電梯。

6、塔樓&闆樓

闆樓：由多(duō)個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的(de)高(gāo)層住宅

塔樓：以共用(yòng)樓梯、電梯爲核心布置多(duō)套住房(fáng)的(de)高(gāo)層住宅

戶型篇

7、層高(gāo)&淨高(gāo)

層高(gāo)通(tōng)常指下(xià)層地闆面或樓闆面到上層樓闆面之間的(de)距離。

層高(gāo)減去樓闆的(de)厚度或結構層的(de)高(gāo)度的(de)差，叫做(zuò)淨高(gāo)。

出于降低成本、節約建材和(hé)節約土地等考慮，一般住宅層高(gāo)都在2.8米左右。

8、挑高(gāo)

一種層高(gāo)比較高(gāo)的(de)戶型，一般情況下(xià)總層高(gāo)在3.8~4.9米之間。在銷售時(shí)，僅作一層計算(suàn)建築面積。每戶住宅在層高(gāo)較高(gāo)的(de)一層樓中增建一個(gè)夾層，其下(xià)層供起居用(yòng)，如炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡(shuì)眠和(hé)貯藏用(yòng)。優點是此類房(fáng)總價較低，缺點是通(tōng)風不好，一般爲過渡性産品。

挑高(gāo)的(de)房(fáng)屋産品商業、辦公、住宅都有，在北(běi)上廣深等發達城(chéng)市比較常見。

9、開間&進深

開間一般指房(fáng)間的(de)寬進深一般指房(fáng)間的(de)長(cháng)

較小的(de)開間尺度，可(kě)縮短樓闆的(de)空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和(hé)抗震性。

住宅的(de)進深在設計上有一定的(de)要求，進深一般都限定在5米左右。進深過大(dà)，就使住房(fáng)成狹長(cháng)型，距離門窗(chuāng)較遠(yuǎn)的(de)室内空間自然光(guāng)線不足。

10、複式&躍層&錯層

複式住宅在概念上是一層，層高(gāo)較普通(tōng)住宅高(gāo)，一般爲3.3米，并不具備完整的(de)兩層空間，實際是在層高(gāo)較高(gāo)的(de)一層樓中增設了(le)1.2米的(de)夾層。

錯層式住宅主要指一套房(fáng)子不在同一平面，即房(fáng)内的(de)廳、卧、衛、廚、陽台處于幾個(gè)高(gāo)低不平的(de)平面上。

躍層式住宅占兩個(gè)樓層，有内部樓梯聯系上下(xià)層，一般首層安排起居室、廚房(fáng)、餐廳、衛生間，二層安排卧室、書(shū)房(fáng)、衛生間等。

銷售篇

11、五證

五證包括建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建設工程規劃許可(kě)證、建築工程施工許可(kě)證、國有土地使用(yòng)權證、第五是商品房(fáng)預售許可(kě)證。

最主要應該看兩證，國有土地使用(yòng)證和(hé)預售許可(kě)證，這(zhè)兩種要核發，看準确了(le)，一般原則上就沒有問題，特别是預售許可(kě)證。

12、現房(fáng)&期房(fáng)&尾房(fáng)

現房(fáng)就是買了(le)裝修一下(xià)就能住或是開發商已裝修過的(de)；期房(fáng)就是還(hái)沒有蓋好，要等一段時(shí)間(比如一年或兩年)才能入住;；尾房(fáng)就是這(zhè)座樓快(kuài)賣完了(le)，最後剩下(xià)的(de)幾套，一般都是房(fáng)型和(hé)朝向比較差的(de)，但也(yě)有開發商捂住的(de)好房(fáng)子，但往往比開盤時(shí)貴。

13、内部認購(gòu)

開發商在沒有獲得(de)《商品房(fáng)預售許可(kě)證》等有關證件之前，以在小範圍内以一種"内部認購(gòu)"的(de)方式提前銷售商品房(fáng)。

14、住房(fáng)商業貸款&公積金貸款&組合貸款

個(gè)人(rén)住房(fáng)商業性貸款是銀行用(yòng)其信貸資金所發放的(de)自營性貸款。

公積金貸款是指由各地住房(fáng)公積金管理(lǐ)中心，委托商業銀行向繳存住房(fáng)公積金職工發放的(de)房(fáng)屋抵押貸款。

住房(fáng)組合貸款，是指符合某銀行個(gè)人(rén)住房(fáng)商業性貸款條件的(de)借款人(rén)，同時(shí)繳存住房(fáng)公積金，在辦理(lǐ)個(gè)人(rén)住房(fáng)商業性貸款的(de)同時(shí)，還(hái)可(kě)向銀行申請個(gè)人(rén)住房(fáng)公積金貸款。

15、預售價

預售價是商品房(fáng)預（銷）售合同中的(de)專用(yòng)術語，預售價不是正式價格，通(tōng)常開發商都會提價。

16、傭金

房(fáng)地産經紀人(rén)幫助開發商或者二手房(fáng)賣家售出房(fáng)子後所取得(de)的(de)酬金。

土地篇

17、土地出讓

國家将國有土地的(de)一定使用(yòng)權出讓給土地使用(yòng)者，并由土地使用(yòng)者給國家支付一定金額的(de)行爲。一般有協議(yì)、招标、拍(pāi)賣三種方式。

18、溢價率

超出計算(suàn)所有成本在内的(de)土地價格所占的(de)百分(fēn)比。計算(suàn)公式爲土地溢價率=（競拍(pāi)成交價格-土地成本價）/土地成本價*100%。

假如标價100元的(de)土地，通(tōng)過拍(pāi)賣，最後成交價是200元，那麽這(zhè)個(gè)土地就是溢價土地，溢價率就是100%。

19、樓面價

樓面價是指土地總價格除以該土地的(de)允許最大(dà)建築面積，樓面價表明(míng)了(le)該項目在銷售時(shí)，單位售價中所包含的(de)土地成本。

開發商隻需将購(gòu)買土地的(de)成本，加上建安成本，稅費成本，營銷成本等相關費用(yòng)，就可(kě)算(suàn)出這(zhè)個(gè)項目将來(lái)要出售的(de)成本價格是多(duō)少，對(duì)比目前此地塊周邊的(de)同類型項目的(de)銷售價格，就能知道自己的(de)利潤空間及運營風險。

20、七通(tōng)一平&三通(tōng)一平

三通(tōng)一平：水(shuǐ)通(tōng)、電通(tōng)、路通(tōng)、場(chǎng)地平整。 七通(tōng)一平：通(tōng)上水(shuǐ)、通(tōng)下(xià)水(shuǐ)、通(tōng)電力、通(tōng)電訊、通(tōng)煤氣、通(tōng)交通(tōng)、通(tōng)熱(rè)力、場(chǎng)地平整。

盛達行主要從事西安地産代理(lǐ)，西安地産銷售，實現了(le)商業地産、商業運營、商業投資、海外置業四大(dà)業務闆塊均衡發展，是一家集房(fáng)地産開發、銷售、管理(lǐ)、運營于一體的(de)專業化(huà)服務公司。