随著(zhe)國内新冠疫情防控取得(de)明(míng)顯進展，中央和(hé)地方層面針對(duì)房(fáng)地産行業纾困性政策逐漸發力，3、4月(yuè)份以來(lái)房(fáng)地産供需兩端開始出現明(míng)顯複蘇迹象。業内分(fēn)析預計，在前期政策穩定性、連續性持續作用(yòng)下(xià)，二季度房(fáng)地産市場(chǎng)有望加快(kuài)複蘇。

行業纾困政策紛紛出台

2月(yuè)份以來(lái)，财政部、央行、銀保監會等多(duō)個(gè)部門強調，堅持“房(fáng)住不炒”定位不變，保持房(fáng)地産金融政策的(de)連續性、一緻性和(hé)穩定性，繼續“因城(chéng)施策”落實好房(fáng)地産長(cháng)效管理(lǐ)機制，促進市場(chǎng)平穩運行。

地方層面，各地政府在堅持“房(fáng)住不炒”定位前提下(xià)，更加靈活地因城(chéng)施策。4月(yuè)份，沈陽、南(nán)京、重慶、南(nán)昌、無錫、中山等地出台優化(huà)人(rén)才政策，加大(dà)人(rén)才住房(fáng)保障；嘉興等地對(duì)公積金貸款政策進行适度調整。

地方層面針對(duì)房(fáng)地産行業調控政策主要集中在四方面：放松商品房(fáng)預售限制，緩解企業資金壓力；實施購(gòu)房(fáng)補貼，鼓勵居民合理(lǐ)的(de)住房(fáng)消費；出台人(rén)才引進政策，引入人(rén)力資本，以促進經濟發展；放松公積金貸款額度，簡化(huà)公積金貸款程序。

針對(duì)這(zhè)些纾困性政策，就供給端而言，在放松預售限制的(de)地區(qū)，房(fáng)企的(de)在建項目将提前入市，房(fáng)企可(kě)以通(tōng)過加速推盤提升資金周轉率，甚至追回因疫情而延期的(de)銷售業績。降低預售資金監管比例和(hé)增加預售資金撥付節點等政策，則更直接增加房(fáng)企的(de)預售資金回籠率，可(kě)在一定程度上緩解房(fáng)企的(de)資金壓力。同樣，在需求端實施購(gòu)房(fáng)補貼政策，将有助于促進部分(fēn)剛性需求提前釋放。

業内普遍認爲，短期來(lái)看，房(fáng)地産行業仍面臨一定壓力，未來(lái)仍将有更多(duō)地區(qū)優化(huà)調控政策以穩定市場(chǎng)預期。但限購(gòu)、限貸等主體政策難以出現實質性放松，需求端的(de)政策仍将以購(gòu)房(fáng)補貼、人(rén)才落戶等方式落實。

從房(fáng)地産市場(chǎng)政策發力點來(lái)看，救企與救市成爲兩大(dà)特點。其中，救企的(de)政策尤爲明(míng)顯，内容基本圍繞土地出讓金、預售審批等方面。

從4月(yuè)份全國市場(chǎng)表現看，由于疫情防控情況基本平穩，一季度積壓的(de)購(gòu)房(fáng)需求逐漸入市，當月(yuè)市場(chǎng)行情快(kuài)速恢複；疊加部分(fēn)二三線城(chéng)市放松戶籍政策以後，進一步推動市場(chǎng)企穩複蘇。

4月(yuè)份住宅成交回暖

各地的(de)纾困政策從3月(yuè)份開始已初見成效。目前監測的(de)全國範圍40個(gè)大(dà)中城(chéng)市房(fáng)地産成交數據來(lái)看，3月(yuè)份商品住宅銷售面積爲1310萬平方米，環比增長(cháng)267%。

随著(zhe)疫情影(yǐng)響越來(lái)越小，全國樓市進一步回暖。易居房(fáng)地産研究院近日發布的(de)《2020年4月(yuè)全國40城(chéng)新建商品住宅成交報告》顯示，4月(yuè)份，受監測的(de)全國40個(gè)大(dà)中城(chéng)市住宅成交面積環比增長(cháng)。

4月(yuè)份，易居方面監測的(de)40個(gè)典型城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長(cháng)32%，同比下(xià)降15%，同比降幅已連續兩個(gè)月(yuè)收窄。4月(yuè)全國多(duō)數城(chéng)市售樓處已正常開放，樓市供應量相比前兩個(gè)月(yuè)也(yě)出現較明(míng)顯增長(cháng)，樓市成交明(míng)顯回暖。

具體來(lái)看，4個(gè)一線城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長(cháng)22%；18個(gè)二線城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長(cháng)39%；18個(gè)三四線城(chéng)市新建商品住宅成交面積環比增長(cháng)19%。

值得(de)一提的(de)是，從“五一”小長(cháng)假的(de)樓市成交數據看，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的(de)網簽數據與去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。另一方面，從二手房(fáng)市場(chǎng)來(lái)看，貝殼研究院的(de)統計數據顯示，4月(yuè)份重點城(chéng)市的(de)二手房(fáng)市場(chǎng)繼續複蘇，受監測的(de)18個(gè)城(chéng)市二手房(fáng)成交量環比增加40%以上。

“改善型需求進場(chǎng)進一步支撐4月(yuè)的(de)市場(chǎng)行情，成交量大(dà)幅增長(cháng)帶動了(le)價格止跌上漲。”貝殼研究院市場(chǎng)研究部分(fēn)析人(rén)士指出，從3月(yuè)份開始，二手房(fáng)市場(chǎng)複蘇迹象呈現出南(nán)強北(běi)弱、剛需先行、量增價穩等特點，原因主要與前期部分(fēn)城(chéng)市政策松動有關。

二季度供需兩端或複蘇

貝殼研究院方面表示，從新增供需角度來(lái)看，二季度二手房(fáng)市場(chǎng)将延續複蘇态勢，尤其是改善型需求趨勢突出，預計二季度核心城(chéng)市成交量有望同比增長(cháng)40%。該機構認爲，調控政策正在有力提振市場(chǎng)預期。

“調控政策和(hé)信貸政策都有一定程度的(de)邊際放松，帶動市場(chǎng)預期提升。”貝殼方面認爲，二季度，長(cháng)三角城(chéng)市群、京津冀區(qū)域和(hé)二線核心城(chéng)市預計都将出現較大(dà)的(de)複蘇力度。

中指院分(fēn)析人(rén)士認爲，未來(lái)仍将有更多(duō)地區(qū)優化(huà)調控政策，以穩定市場(chǎng)預期。預計二季度受疫情壓制的(de)置業需求将逐漸釋放，房(fáng)地産市場(chǎng)也(yě)将逐漸恢複，但短期需求釋放動力的(de)強弱仍跟疫情發展态勢密切相關，一二線城(chéng)市整體恢複可(kě)能相對(duì)更快(kuài)。

一季度房(fáng)地産行業整體保持穩定，對(duì)經濟穩增長(cháng)的(de)作用(yòng)愈發突出。随著(zhe)後續疫情控制局面向好，土地市場(chǎng)恢複正常，二季度及下(xià)半年新開工面積有望維持高(gāo)位。“這(zhè)些有利因素将成爲房(fáng)地産開發投資增長(cháng)的(de)有力支撐，預計二季度開發投資額增速仍将穩定回升。”

盛達行主要從事西安地産代理(lǐ)，西安地産銷售，實現了(le)商業地産、商業運營、商業投資、海外置業四大(dà)業務闆塊均衡發展，是一家集房(fáng)地産開發、銷售、管理(lǐ)、運營于一體的(de)專業化(huà)服務公司。