2020年，一場(chǎng)突如其來(lái)的(de)疫情讓衆多(duō)行業按下(xià)了(le)“暫停鍵”，房(fáng)地産行業也(yě)不例外。空蕩的(de)銷售處，被擋在社區(qū)門外的(de)二手房(fáng)中介，種種場(chǎng)景曆曆在目。随著(zhe)疫情防控形勢的(de)好轉，樓市開始回暖。

營銷花樣頻(pín)出 看的(de)比買的(de)多(duō)

中原地産數據顯示，2020年五一小長(cháng)假前4日，北(běi)京新建住宅網簽666套，二手住房(fáng)網簽量139套，合計簽約805套，較2019年同期的(de)376套相比，上漲114%；深圳方面，2020年五一前4天商品住宅網簽299套，較2019年小長(cháng)假同期網簽286套，上漲4.54%；廣州方面，五一前3天網簽套數352套，較2019年同期的(de)302套，上漲16.56%。

值得(de)一提的(de)是，多(duō)地購(gòu)房(fáng)活動也(yě)促進樓市快(kuài)速進入狀态。江西省住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設廳官方微信号“江西住建”發布消息稱，江西各地房(fáng)地産業協會積極響應省委、省政府掀起“五一熱(rè)”、打響“紅五月(yuè)”部署和(hé)号召，省、市、縣三級聯動，在全省範圍内組織開展“紅五月(yuè)”百城(chéng)千企萬店(diàn)房(fáng)地産消費季活動。

濟南(nán)方面，各大(dà)房(fáng)企下(xià)足功夫，組織恐龍展、風筝節、藝術展等吸引客流。此外，價格上打折，添加贈送吸引購(gòu)房(fáng)者。例如“買房(fáng)送10年物(wù)業費”“買地下(xià)室免費安裝儲物(wù)架”等。

北(běi)京方面，也(yě)花式營銷迎客。例如有的(de)項目直減30萬元，有的(de)推出“無憂購(gòu)房(fáng)季”，1萬元認購(gòu)，60天内享受無憂退房(fáng)，推薦客戶成交享萬元豪禮等活動。

五一市場(chǎng)有所恢複，但遠(yuǎn)談不上“火熱(rè)”。他(tā)表示，雖然網絡上傳的(de)神乎其神，感覺疫情期間的(de)需求在這(zhè)兩天快(kuài)速釋放，但實際上隻能說市場(chǎng)逐漸恢複到疫情之前，但并沒有超乎想象的(de)熱(rè)度。很多(duō)看房(fáng)者都是因爲疫情暫緩出京計劃，便選擇來(lái)看看房(fáng)。

樓市重啓 市場(chǎng)逐步恢複

年初因爲疫情影(yǐng)響滞後的(de)簽約逐漸在開始恢複，這(zhè)也(yě)是網簽數據明(míng)顯上升的(de)主要原因。“疫情基本平穩，各地經濟都在快(kuài)速複蘇，對(duì)于房(fáng)地産市場(chǎng)來(lái)說，4月(yuè)平均恢複水(shuǐ)平已經超過了(le)去年同期的(de)80%，北(běi)京方面，有望在5至6月(yuè)逐漸恢複1.3萬套以上的(de)水(shuǐ)平。”

上海易居房(fáng)地産研究院最新報告顯示，從成交的(de)絕對(duì)量來(lái)看，2020年4月(yuè)13城(chéng)二手房(fáng)成交量與去年3月(yuè)相當，需求集中釋放。具體來(lái)看，4月(yuè)易居研究院監測的(de)13個(gè)城(chéng)市二手房(fáng)成交量約爲7.2萬套，環比增長(cháng)37.0%，同比下(xià)降 19.4%。

土地方面，易居房(fáng)地産研究院報告顯示，4月(yuè)，40個(gè)典型城(chéng)市土地成交建築面積5711.9萬平方米，環比增長(cháng)103.9%；同比增長(cháng)24.2%。

上海易居房(fáng)地産研究院研究員(yuán)表示，疫情對(duì)一季度土地市場(chǎng)造成了(le)較大(dà)影(yǐng)響，随著(zhe)情況好轉，前期擠壓的(de)正常需求有所釋放，成交量增長(cháng)明(míng)顯。

從全國市場(chǎng)看，一季度積壓的(de)購(gòu)房(fáng)者逐漸入市，市場(chǎng)快(kuài)速恢複，疊加部分(fēn)二三線城(chéng)市戶籍政策寬松，推動了(le)市場(chǎng)的(de)企穩複蘇。整體看，4月(yuè)各地樓市複蘇持續，對(duì)于部分(fēn)城(chéng)市來(lái)說，已經開始恢複到了(le)去年平均水(shuǐ)平。

中原地産數據顯示，2020年1至4月(yuè)，我國各地合計房(fáng)地産調控政策達238次，較2019年同期的(de)164次，同比上漲45%。其中，4月(yuè)全國房(fáng)地産調控政策繼續多(duō)發，單月(yuè)房(fáng)地産調控次數多(duō)達67次。

“房(fáng)住不炒”不松 “穩定”大(dà)勢不變

對(duì)于疫情後的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)，多(duō)位業内人(rén)士認爲，“房(fáng)住不炒”仍是房(fáng)地産發展紅線，熱(rè)錢難以集中流入，雖然個(gè)别城(chéng)市會出現“紅五月(yuè)”、“紅六月(yuè)”，但整體而言，市場(chǎng)難以長(cháng)期維持高(gāo)活躍度，價格也(yě)難以有大(dà)幅度上漲。

雖然市場(chǎng)成交量有望快(kuài)速恢複到去年同期平均水(shuǐ)平，價格也(yě)有出現局部小幅度上行的(de)可(kě)能性。但整體房(fáng)住不炒背景下(xià)，預計市場(chǎng)不會有大(dà)幅度波動。

野村(cūn)證券中國宏觀經濟研究報告也(yě)指出，預計政府将維持其對(duì)房(fáng)地産行業的(de)謹慎态度，以避免房(fáng)地産泡沫及後續可(kě)能的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)萎縮。

近日有數據調查顯示，96%的(de)被調查居民家庭擁有至少一套房(fáng)産。此外，56.5%的(de)被調查家庭有負債，平均負債餘額爲51.2萬元/戶，住房(fáng)是被調查居民家庭資産負債表中最大(dà)的(de)資産項目，占全部資産的(de)59.1%，按揭貸款占負債居民全部負債的(de)75.9%。

同時(shí)，2020年一季度居民購(gòu)房(fáng)杠杆率已有小幅上升。數據顯示，一季度全國居民購(gòu)房(fáng)杠杆率爲32.1%，環比上升0.7個(gè)百分(fēn)點，住戶部門杠杆率繼續上升至57.7%，環比上季度上升1.9個(gè)百分(fēn)點，同比去年同期上升4.6個(gè)百分(fēn)點。

此外，庫存承壓，去化(huà)上升也(yě)決定未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)難以大(dà)幅升溫。數據顯示，2020年一季度全國商品住宅新開工面積和(hé)銷售面積持續下(xià)降，全國商品住宅潛在供求比預計将持續上行至三季度，去化(huà)壓力增大(dà)。3月(yuè)，全國商品住宅潛在供求比爲1.12，環比上升0.5%，同比上升 18.2%，持續處于供大(dà)于求之勢。

調控取向必須堅持房(fáng)住不炒，房(fáng)地産調控的(de)大(dà)門預計打開的(de)可(kě)能性不大(dà)。在此背景下(xià)，未來(lái)幾個(gè)月(yuè)10城(chéng)庫存和(hé)去化(huà)周期或仍将上升，同時(shí)供求比預計将持續上升至三季度，去化(huà)壓力繼續增大(dà)，市場(chǎng)将繼續降溫。

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