二季度伊始，備受關注的(de)樓市和(hé)房(fáng)價，正在發生饒有意味的(de)微妙變化(huà)。

過去三周，從深圳、上海、杭州到南(nán)京等一二線城(chéng)市，“樓盤暢銷”“千萬豪宅日光(guāng)”等消息不斷傳出。

戴著(zhe)口罩的(de)看房(fáng)客與買房(fáng)客，絡繹不絕地出現在不少售樓處，打破疫情帶來(lái)樓市冰封的(de)僵局。

3月(yuè)的(de)樓市數據終于印證了(le)市場(chǎng)的(de)變化(huà)。

4月(yuè)16日，統計局發布3月(yuè)單月(yuè)數據顯示，監測的(de)70個(gè)城(chéng)市新房(fáng)價格出現了(le)小幅反彈。其中，38城(chéng)新房(fáng)價格環比上漲，較2月(yuè)的(de)21城(chéng)有明(míng)顯提升。作爲樓市調控的(de)重鎮，上海、深圳、杭州等均在其列。

與此同時(shí)，房(fáng)地産開發投資、房(fáng)企土地購(gòu)置面積、新開工面積、商品房(fáng)銷售面積等樓市核心指标同比降幅均較前兩月(yuè)大(dà)幅收窄。
一時(shí)間，關于樓市回暖的(de)論調甚嚣塵上。

隻是，樓市真的(de)回暖了(le)嗎？

時(shí)間撥回至2015年，同樣也(yě)是在深圳率先出現了(le)樓市火爆的(de)場(chǎng)面。彼時(shí)，其他(tā)的(de)一二線城(chéng)市緊随其後，并在棚改貨币化(huà)安置紅利下(xià)，帶動了(le)三四線城(chéng)市的(de)樓盤熱(rè)銷。

這(zhè)一次，曆史會再次上演嗎？

一線城(chéng)市冷(lěng)熱(rè)不均

即便從成交開始活躍的(de)一線城(chéng)市情況看，判斷樓市回暖言之尚早。

深圳市住建局的(de)數據正對(duì)庫存量上升作出提醒：3月(yuè)末新房(fáng)住宅可(kě)售房(fáng)源27804套，去化(huà)周期8.8個(gè)月(yuè)，較2月(yuè)延長(cháng)0.3個(gè)月(yuè)；非住宅可(kě)售房(fáng)源爲37422套，去化(huà)周期延長(cháng)至21個(gè)月(yuè)。換而言之，深圳市場(chǎng)整體去化(huà)出現壓力。

“深圳樓市熱(rè)點區(qū)域還(hái)是在西邊，東部、羅湖等區(qū)域相對(duì)平靜。個(gè)别項目的(de)火熱(rè)并不能代表全局。”4月(yuè)19日，一家前30強房(fáng)企的(de)首席戰略官王雅(化(huà)名)對(duì)時(shí)代周報記者表示，“房(fáng)地産市場(chǎng)早已經分(fēn)化(huà)，且不論不同城(chéng)市不同區(qū)域，甚至同一個(gè)城(chéng)市的(de)不同區(qū)域都存在冷(lěng)熱(rè)不均。”

上海便是如此。

時(shí)代周報記者了(le)解到，位于奉賢區(qū)的(de)綠(lǜ)城(chéng)上海誠園認籌率146.7%，均價2.8萬元/平方米。而同區(qū)的(de)東原璞閱和(hé)酩悅都會均價3萬元/平方米以上，認籌率僅爲30%左右。

上海市場(chǎng)整體也(yě)未出現全面回暖。4月(yuè)的(de)新盤入市數量與去年同期持平；從3月(yuè)至4月(yuè)20日有認籌數據的(de)上海16個(gè)樓盤看來(lái)，認籌率從23.7%―559.8%不等。

認籌率低于60%的(de)樓盤有7個(gè)，占近一半，包括有東原璞閱、銘德傳奇、同濟晶萃、酩悅都會、貝尚灣、綠(lǜ)洲康城(chéng)親水(shuǐ)灣和(hé)徐彙梧桐公館。

市場(chǎng)的(de)“不買單”正在去年底推出的(de)樓盤上體現，例如四季都會、和(hé)欣國際花園和(hé)錦繡裏目前認籌率還(hái)僅在37%、48%和(hé)65%。

“近期上海樓盤熱(rè)度是由中内環項目帶來(lái)，不少都是春節前拿的(de)預售證，價格優勢是熱(rè)銷的(de)硬道理(lǐ)。”4月(yuè)20日，一前十強房(fáng)企營銷總李峰(化(huà)名)對(duì)時(shí)代周報記者表示。

認籌率最高(gāo)的(de)東方惠禮是典型。項目地處内中環，9.2萬元/平方米的(de)均價遠(yuǎn)低于周邊近期二手房(fáng)至少12萬元/平方米的(de)成交均價。

而在李峰看來(lái)，随著(zhe)首批中内環項目的(de)入市，上海樓市價格戰正在開打。“比如認籌前3位的(de)中海彙德裏項目，它将普陀中心區(qū)三房(fáng)的(de)總價門檻拉低至800萬元左右，後續肯定會對(duì)周邊的(de)真如闆塊和(hé)長(cháng)風闆塊新樓盤帶來(lái)壓力。”其表示。

另據時(shí)代周報記者了(le)解，上海樓盤近期熱(rè)銷原因還(hái)在于價格下(xià)調。例如處在認籌率第4位的(de)華潤華發靜安府項目，新一批推出的(de)西區(qū)樓盤已經較去年推出的(de)東區(qū)樓盤均價下(xià)降近1000元/平方米。

“窗(chuāng)口期其實很短。”4月(yuè)20日，一前20強房(fáng)企上海區(qū)域總裁楊一(化(huà)名)對(duì)時(shí)代周報記者判斷，“現階段主要是跑量，接下(xià)來(lái)拿預售證的(de)項目未必還(hái)會給出讓利。”

樓市蠢蠢欲動？

遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達到開啓新牛市的(de)程度，是時(shí)代周報記者采訪中，業内一緻的(de)判斷。

就一季度整體而言，開發商補庫存的(de)意願和(hé)投資熱(rè)情并不高(gāo)漲。

統計局4月(yuè)17日的(de)數據顯示，一季度全國房(fáng)地産開發投資額21963億元，同比下(xià)降7.7%；新開工面積28203萬平方米，下(xià)降27.2%；地産企業土地購(gòu)置面積1969萬平方米，同比下(xià)降22.6%；土地成交價款977億元，下(xià)降18.1%；房(fáng)屋竣工面積15557萬平方米，下(xià)降15.8%。

“盡管土地購(gòu)置面積和(hé)房(fáng)屋竣工面積屬于房(fáng)地産市場(chǎng)滞後指标，但兩者出現同比下(xià)降正在反映出沒有大(dà)量資金湧入房(fáng)地産市場(chǎng)，無法支撐市場(chǎng)複蘇的(de)結論。”楊一對(duì)時(shí)代周報記者表示。

同樣在銷售端，一季度商品房(fáng)銷售面積21978萬平方米，同比下(xià)降26.3%。盡管比1-2月(yuè)的(de)下(xià)降幅度皆有所收窄，但可(kě)見市場(chǎng)依舊(jiù)低迷。

緊張的(de)資金鏈抑制著(zhe)開發商們的(de)投資熱(rè)情。

統計局一季度的(de)數據顯示，地産企業到位資金33566億元，同比下(xià)降13.8%。其中，在國内貸款、利用(yòng)外資、自籌資金、定金及預收和(hé)個(gè)人(rén)按揭貸款五大(dà)維度，都有不同程度的(de)下(xià)降，最高(gāo)達42.5%。

“活下(xià)去”成爲一些房(fáng)企所面臨的(de)首要問題。

不少龍頭房(fáng)企如碧桂園、萬科、恒大(dà)、融創等啓動人(rén)員(yuán)的(de)優化(huà)和(hé)區(qū)域合并整合。大(dà)房(fáng)企如此，中小房(fáng)企生存壓力可(kě)見一斑。據克而瑞研究中心統計，百強房(fáng)企一季度的(de)銷售業績規模較去年同比下(xià)降近20.8%。

但這(zhè)些并不妨礙大(dà)多(duō)數開發商們把樂(yuè)觀的(de)預期放在二季度乃至下(xià)半年。

從不久前結束的(de)業績會釋放的(de)信息看，一二線和(hé)強三線城(chéng)市，再一次成爲房(fáng)企業績支撐地和(hé)避風港。

不過，從土地端來(lái)看，不管是二線還(hái)是三四線，房(fáng)企的(de)投資熱(rè)情已經下(xià)降。

克而瑞數據監測，今年一季度全國300城(chéng)經營性土地成交建築面積38443萬平方米，同比、環比分(fēn)别下(xià)降了(le)22%和(hé)55%。

按城(chéng)市能級來(lái)看，二線和(hé)三四線城(chéng)市土地成交量同比均呈下(xià)跌态勢，降幅分(fēn)别爲 32%和(hé)20%，成交金額則分(fēn)别下(xià)降30%和(hé)8%。

諸葛找房(fáng)數據研究中心分(fēn)析師國仕英認爲，“三四線城(chéng)市的(de)市場(chǎng)信心比較弱，恢複情況明(míng)顯慢(màn)于一二線城(chéng)市。”

同樣，李峰也(yě)進一步指出，“随著(zhe)棚改的(de)紅利散去，房(fáng)企接下(xià)來(lái)在三四線城(chéng)市拿地會更加謹慎。”

警惕杠杆市

“量價起漲是市場(chǎng)回暖的(de)有力證明(míng)，且不論這(zhè)一條件有沒有達到，即便達到，基本面又是否能夠支撐市場(chǎng)持續回暖？”王雅對(duì)時(shí)代周報記者反诘道。

事實上，盡管一季度中國國内生産總值出現罕見負增長(cháng)，但中央對(duì)房(fáng)地産政策依舊(jiù)保持相當強的(de)定力。

4月(yuè)17日，中共中央政治局會議(yì)強調，要堅持房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)、不是用(yòng)來(lái)炒的(de)定位，促進房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展。

“房(fáng)住不炒”是政策底線，目前各地調控并沒有在需求端出現明(míng)顯的(de)松動。

在一些嚴控的(de)城(chéng)市，漲跌的(de)底線已經被嚴格設定在5%。

以上海爲例，經時(shí)代周報記者了(le)解，近期推出的(de)高(gāo)認籌率項目東方惠禮、濱江凱旋門等都設定了(le)不超過預售證價格5%的(de)優惠底線。

“這(zhè)就是業界常說的(de)‘箱體震蕩’。”李峰對(duì)時(shí)代周報記者解釋，“價格和(hé)利潤在正負5%的(de)兩條線之間波動，不會暴漲不會暴跌，爲的(de)就是響應房(fáng)住不炒。”

在李峰看來(lái)，近期的(de)一二線的(de)城(chéng)市樓市放量隻是受到貨币政策溢出效應的(de)影(yǐng)響，“同時(shí)受疫情影(yǐng)響，不少城(chéng)市出台爲中小企業纾困的(de)政策，比如中小微企業貸款貼息等，這(zhè)些明(míng)面上跟地産貸款沒有變化(huà)，但容易讓一些炒房(fáng)客理(lǐ)解爲是加杠杆的(de)空間。”

在此情況下(xià)，優質的(de)一二線城(chéng)市房(fáng)産，更能被看做(zuò)是保值産品。一部分(fēn)避險資金的(de)流入，個(gè)别城(chéng)市樓市出現火熱(rè)。

“和(hé)上海一樣，杭州近期最熱(rè)的(de)就是有價格優勢的(de)剛需房(fáng)和(hé)頂級豪宅。”楊一對(duì)時(shí)代周報記者解釋，“但杭州一手房(fáng)市場(chǎng)供應大(dà)，限價嚴格，所以體現在跑量的(de)火熱(rè)上。而深圳一手房(fáng)供應少，因此二手房(fáng)漲價明(míng)顯。”

前期被壓抑的(de)購(gòu)買力以及投資需求又是否會持續到今年下(xià)半場(chǎng)？

華安基金首席經濟學家林(lín)采宜認爲，後疫情時(shí)代，收入增速放緩與負債比率上升抑制了(le)城(chéng)鎮居民的(de)購(gòu)房(fáng)支付能力。

同樣，在王雅看來(lái)，盡管3月(yuè)金融數據裏的(de)M2同比增長(cháng)10.1%爲2017年3月(yuè)以來(lái)最高(gāo)增速，以及新增社融5.16萬億元，創曆史單月(yuè)最高(gāo)。但放到一季度整體對(duì)比，居民貸款隻增加1.2萬億元，比去年同期少增加6000億元。

“這(zhè)就說明(míng)，M2的(de)增加并非來(lái)自居民信用(yòng)擴張。”王雅表示。

他(tā)分(fēn)析認爲，是企業融資支撐了(le)新增社融。一季度數據顯示，企業部門債務融資增速比年初回升1.5%，“這(zhè)種短期化(huà)的(de)融資，說明(míng)企業需要資金來(lái)緩解流動性壓力，并不是新的(de)資本開支。而企業融資增速的(de)上升，難以與未來(lái)投資需求和(hé)經濟增速的(de)反彈畫(huà)等号。”