2020年元旦至今，兩個(gè)月(yuè)時(shí)間，全國已有上百家房(fáng)地産相關企業破産清算(suàn)，受疫情影(yǐng)響，中國樓市好像進入“零成交”狀态，真是史無前例的(de)“冰點”時(shí)刻。

短期影(yǐng)響

新冠病毒疫情對(duì)中國房(fáng)地産造成的(de)短期負面影(yǐng)響不言而喻，但不同的(de)房(fáng)地産闆塊影(yǐng)響各不相同，零售、酒店(diàn)業受到隔離措施的(de)直接沖擊最大(dà)，辦公、寫字樓的(de)影(yǐng)響較小，物(wù)流中心和(hé)數據中心的(de)重要性凸顯，受疫情影(yǐng)響較少。由于商業活動的(de)放緩和(hé)取消，在建項目和(hé)改造項目的(de)施工期，住宅銷售的(de)周期都會受影(yǐng)響而延長(cháng)，造成額外的(de)成本增加。

我們先看一下(xià)以下(xià)幾組房(fáng)企的(de)數據：

恒大(dà)集團，目前在全國有1246個(gè)項目，1046個(gè)售樓處，都在2月(yuè)下(xià)旬，也(yě)就是近期才開工，這(zhè)對(duì)争分(fēn)奪秒搶奪銷售機遇和(hé)銷售機會的(de)房(fáng)地産行業而言都是巨大(dà)的(de)影(yǐng)響。恒大(dà)公布的(de)數據顯示，在2020年1月(yuè)份，合約銷售金額445億元，同比2019年1月(yuè)431.7億元，已經減少了(le)6％。

百強房(fáng)企，美(měi)的(de)置業一月(yuè)份數據52.1億元，同比2019年減少12％。

融信中國在一月(yuè)份的(de)數據爲73.58億元，同比2019年的(de)1月(yuè)份同期減少2％。

根據房(fáng)地産研究機構，克而瑞，研究統計，整個(gè)2020年1月(yuè)全國百強房(fáng)企銷售額5097億元，整體銷售規模較2019年同期下(xià)降了(le)12％左右。

毫無疑問，短期而言，疫情将現金流緊張的(de)房(fáng)企逼到了(le)生死關口。

同時(shí)，我們也(yě)應該看到短期内，此次“新冠”疫情還(hái)會催化(huà)人(rén)們對(duì)房(fáng)地産需求的(de)格局變化(huà)。疫情會在一定程度上加速人(rén)口的(de)遷移，讓社會保障更加全面、生活服務更加便利、醫療技術更加先進的(de)一線大(dà)城(chéng)市和(hé)二線核心城(chéng)市更受青睐，從而使得(de)三四線城(chéng)市的(de)房(fáng)地産交易雪(xuě)上加霜，這(zhè)将推動城(chéng)市化(huà)進程和(hé)人(rén)口遷移速度，進一步向中大(dà)型城(chéng)市集中。

長(cháng)期影(yǐng)響

首先讓我們來(lái)放眼全國經濟，2020年，靠“出口、消費、投資”“三駕馬車”拉動的(de)中國經濟，因受突然爆發的(de)“新冠”疫情的(de)影(yǐng)響将再次承壓。其中，中美(měi)貿易戰長(cháng)期處于膠著(zhe)的(de)狀态，将使對(duì)出口造成一定不利影(yǐng)響；而受疫情影(yǐng)響，目前雖然很多(duō)産業慢(màn)慢(màn)有序複工，但像餐飲、娛樂(yuè)等第三産業依然處于停滞狀态，内需消費不足成了(le)不争的(de)事實！

那麽在2020年如果要保證中國經濟像過往一樣的(de)平穩增長(cháng)，通(tōng)過投資拉動經濟便成爲了(le)非常重要的(de)手段！早在今年2月(yuè)初，央行就已經采取措施，例如開展公開市場(chǎng)操作釋放流動性！

想必二、三季度，降準/降息也(yě)将成爲大(dà)概率事件，而寬松的(de)貨币政策将進一步将資金吸引進房(fáng)地産市場(chǎng)。

參考過往類似境遇，2003年在SARS的(de)影(yǐng)響下(xià)，地産價值在12個(gè)月(yuè)内就已複蘇了(le)。2002年12月(yuè)至2003年6月(yuè)非典疫情持續的(de)半年時(shí)間内，整個(gè)二季度是疫情對(duì)經濟影(yǐng)響最大(dà)的(de)時(shí)期，而房(fáng)地産數據顯示，在2003年房(fáng)地産的(de)行業增加值均保持在10%以上的(de)增速，對(duì)宏觀經濟還(hái)起到了(le)支撐的(de)作用(yòng)。從GDP的(de)增速來(lái)看，2003年二季度增速确有放緩，但非典疫情控制後，2003年三季度的(de)GDP又恢複到10%，最後2003年全年GDP增長(cháng)10%，較2002年還(hái)增長(cháng)了(le)0.9個(gè)百分(fēn)點，所以經濟上行的(de)趨勢并沒有改變！

2月(yuè)24日，人(rén)民銀行金融市場(chǎng)司副司長(cháng)彭立峰也(yě)提出了(le)積極預測，疫情過後經濟會出現補償性增長(cháng)。

總體而言，中國房(fáng)地産短期承壓明(míng)顯，中長(cháng)期來(lái)看，地産價值在短期的(de)下(xià)調後會快(kuài)速恢複，增值的(de)幾率放大(dà)，房(fáng)地産保值增值的(de)屬性會在短期的(de)波動中凸顯。

房(fáng)地産業未來(lái)展望

對(duì)于房(fáng)地産業的(de)未來(lái)，站在經濟發展和(hé)産業發展的(de)角度，可(kě)以看出房(fáng)地産業依然是未來(lái)的(de)熱(rè)門領域和(hé)投資重點，其重要性不變，投資價值尚存，但是投資方式和(hé)策略已與過去相比發生了(le)巨大(dà)的(de)變化(huà)：

1、從政府層面來(lái)看，穩房(fáng)價、控房(fáng)價的(de)策略不會改變，這(zhè)種策略既是爲了(le)控制房(fáng)價的(de)過快(kuài)上漲，也(yě)是爲了(le)防止房(fáng)價的(de)非理(lǐ)性下(xià)跌，依靠投資房(fáng)産單價上漲的(de)高(gāo)收益時(shí)代一去不複返。

2、當資産價格波動性下(xià)降，商品房(fáng)二手市場(chǎng)的(de)交易活躍度也(yě)必然會下(xià)降，未來(lái)實體房(fáng)産的(de)變現難度勢必加大(dà)。鑒于此，建議(yì)投資人(rén)減少對(duì)實體房(fáng)産的(de)持有，通(tōng)過持有以房(fáng)地産爲标的(de)的(de)金融資産，通(tōng)過專業機構的(de)投資策略和(hé)風控，以增加資産的(de)整體流動性。

3、建議(yì)投資人(rén)站在房(fáng)産使用(yòng)屬性的(de)角度，關注教育、醫療、環境、生活等因素俱佳的(de)居住性住宅；關注核心城(chéng)市CBD、大(dà)型城(chéng)市副中心和(hé)區(qū)位中心商用(yòng)物(wù)業的(de)租賃價值。

4、建議(yì)投資人(rén)更多(duō)關注熱(rè)門一二線城(chéng)市的(de)房(fáng)産投資，前期因核心城(chéng)市的(de)溢出效應及短期突發事件使得(de)一些二三線城(chéng)市，出現房(fáng)價非正常上漲的(de)現象，鑒于此，投資人(rén)應盡量規避掉此類房(fáng)産，尤其是謹慎三四線城(chéng)市的(de)房(fáng)産交易。