商業地産價值通(tōng)過商業地産的(de)價格（售價或租金）得(de)以體現，即商業地産價格是商業地産價值的(de)貨币表現。商業地産的(de)價格受經濟因素、鄰裏因素、自身因素、交通(tōng)因素，和(hé)區(qū)位因素等的(de)影(yǐng)響，圍繞著(zhe)其價值上下(xià)波動。我們研究商業地産的(de)價值變化(huà)也(yě)是通(tōng)過其售價和(hé)租金的(de)變動體現的(de)，爲便于研究，本研究将商業地産租金變動的(de)影(yǐng)響因素視爲商業地産價值變化(huà)，即以商業地産的(de)租金價格來(lái)體現其價值。

商業地産價值影(yǐng)響因素

經濟因素——基礎性因素（經濟大(dà)環境是商業地産價格形成的(de)基礎性因素。一般在經濟發達的(de)地區(qū)，商業地産包含的(de)勞動力價值和(hé)物(wù)質價值較高(gāo)，商業地産的(de)價格也(yě)比較高(gāo)。在經濟欠發達地區(qū)，商業地産包含的(de)勞動力價值和(hé)物(wù)質價值相對(duì)較低，商業地産的(de)價格也(yě)相對(duì)較低。）

鄰裏因素——鄰裏因素直接影(yǐng)響商業地産運營所需的(de)各項配套設施，并對(duì)消費人(rén)群的(de)吸引程度起著(zhe)至關重要的(de)作用(yòng)，進而影(yǐng)響商業地産的(de)價格。

自身因素——自身因素是指商業地産自身擁有的(de)對(duì)商業地産價值有影(yǐng)響的(de)特征因素。

交通(tōng)因素——交通(tōng)通(tōng)達性高(gāo)的(de)地區(qū)其商業地産價格較高(gāo)，反之價格較低。

區(qū)位因素——區(qū)位因素受商業地産所在地的(de)社會經濟條件影(yǐng)響，是影(yǐng)響商業地産銷售價格高(gāo)低的(de)重要因素。人(rén)口密度對(duì)商業地産價格的(de)影(yǐng)響顯而易見，人(rén)口密度越大(dà)，商業地産價格越高(gāo)。周邊商業環境（如是否位于傳統商圈）是商業發展的(de)基礎環境，良好的(de)商業環境有利于促進商業競争，促進消費。因此，一般商圈或商業區(qū)的(de)商業地産價格較高(gāo)。周邊經濟環境（如是否位于市中心）顯示了(le)周邊人(rén)群的(de)消費能力，是商業活動得(de)以維系的(de)基礎，一般經濟條件好的(de)地區(qū)其商業地産價格也(yě)高(gāo)。

這(zhè)五大(dà)因素中，交通(tōng)因素和(hé)區(qū)位因素是越來(lái)越多(duō)客戶看中的(de)兩大(dà)重要因素。随著(zhe)大(dà)城(chéng)市的(de)人(rén)口的(de)增長(cháng)，市中心的(de)人(rén)向郊區(qū)的(de)衛星城(chéng)發展，解決市區(qū)和(hé)衛星城(chéng)之間的(de)公共交通(tōng)問題，最好最佳的(de)莫過于軌道交通(tōng)。

城(chéng)市軌道交通(tōng)的(de)建設在交通(tōng)因素方面對(duì)商業地産的(de)增值機理(lǐ)表現在以下(xià)兩個(gè)方面：

（1）縮短出行距離（時(shí)間距離、經濟距離和(hé)心理(lǐ)距離），增加出行意願。城(chéng)市軌道交通(tōng)使公衆更願意選擇位于軌道交通(tōng)沿線的(de)商業區(qū)域進行消費，促進該地區(qū)商業地産增值。

（2）改變出行行爲，增加人(rén)流量。城(chéng)市軌道交通(tōng)使更多(duō)的(de)公衆選擇軌道交通(tōng)出行，爲沿線帶來(lái)更多(duō)的(de)人(rén)流量，刺激商業活動展開，使商業地産增值。

城(chéng)市軌道交通(tōng)的(de)建設在區(qū)位因素方面對(duì)商業地産的(de)增值機理(lǐ)表現在以下(xià)兩個(gè)方面：

（1）優化(huà)經濟環境和(hé)商業環境，重塑城(chéng)市商圈。城(chéng)市軌道交通(tōng)的(de)建設帶動了(le)沿線經濟發展，爲沿線帶來(lái)更多(duō)人(rén)群，刺激地産經紀活動，各項配套設施随之修建，創造和(hé)優化(huà)了(le)沿線經濟環境和(hé)商業環境，促進新興商圈的(de)産生，使商業地産增值。

（2）增大(dà)人(rén)口密度，促進消費。公衆更願意沿交通(tōng)便利的(de)城(chéng)市軌道交通(tōng)沿線而居，這(zhè)增加了(le)軌道交通(tōng)沿線的(de)人(rén)口密度，促進了(le)沿線消費，爲商業活動展開提供了(le)機會，使商業地産增值。