我們的(de)初衷是盡可(kě)能拓寬商業認知，不是爲了(le)告訴大(dà)家一個(gè)确定的(de)、準确的(de)東西，因爲在這(zhè)個(gè)時(shí)代沒有什(shén)麽東西是一定準确的(de)。

2016到2018年，是房(fáng)企高(gāo)歌(gē)猛進的(de)“光(guāng)輝歲月(yuè)”

2019年也(yě)是地産全面進入“降溫”長(cháng)周期的(de)一年

也(yě)有人(rén)說，2019年是房(fáng)企處處碰壁最厲害的(de)一年

承接2018年三四季度“活下(xià)去“的(de)悲觀心态，讓所有房(fáng)企真正冷(lěng)靜的(de)是2019年。

戰略收縮，降杠杆、回歸地産主業，多(duō)元收斂、投資更謹慎、組織合并與裁員(yuán)，回歸産品服務，強化(huà)銷售……

同時(shí)，因爲真缺錢，2019年也(yě)是所有房(fáng)企認識到“現金爲王”最深刻的(de)1年，這(zhè)一年，銷售乏力與融資收緊并舉，回款、回款、回款，成爲房(fáng)企一整年的(de)“内心呐喊”！

預測一：2020年房(fáng)地産“量跌價穩”是大(dà)概率事件

當初很多(duō)專家預測2018年是中國房(fáng)地産天花闆的(de)巅峰，結果2019年又打臉了(le)，2020年如何了(le)？

目前大(dà)家比較主流的(de)看法是2020年是樓市“量跌價穩”的(de)一年。

整體而言，2020年房(fáng)地産銷售總量會維持在15萬億到16萬億左右，正如某地産大(dà)佬強調，16萬億的(de)市場(chǎng)預計會維持好幾年。

其中一二線城(chéng)市銷售面積走平，三四線城(chéng)市雖趨勢向下(xià)，但不會大(dà)幅失速。

從季度間變動趨勢來(lái)看，明(míng)年一季度銷售增速或延續今年四季度的(de)走弱态勢，二季度開始邊際回升，三四季度持續上行，全年整體呈現“前低後高(gāo)”走勢。

預測二：2020年房(fáng)地産政策不會大(dà)松，但小松可(kě)期

比如2018年上半年火爆下(xià)半年冰冷(lěng)，2019年上半年火爆小陽春幾個(gè)月(yuè)，2019年下(xià)半年寒冷(lěng)……其實一直是松緊對(duì)沖。政策并沒有100%的(de)緊，全面的(de)緊。

整體格局來(lái)看，今天中國房(fáng)地産仍然在“房(fáng)企分(fēn)化(huà)，集中度加劇”的(de)通(tōng)道中。

這(zhè)個(gè)通(tōng)道還(hái)中短期還(hái)沒有走完，而差别隻是每年的(de)加劇程度、分(fēn)化(huà)度不一樣罷了(le)。

具體而言，政策寬松期對(duì)行業、對(duì)大(dà)小房(fáng)企都是普遍性利好，而政策收緊期則優質房(fáng)企優勢得(de)到強化(huà)，小房(fáng)企可(kě)能是生死問題，整個(gè)行業集中度提升的(de)速度可(kě)能更快(kuài)。

預測三：2020年是融資的(de)大(dà)考年，打造融資體系能力

2020年将繼續迎來(lái)還(hái)債的(de)高(gāo)峰年。

2014-2016年的(de)放水(shuǐ)導緻中國負債太高(gāo)，所以2018-2020年是中國的(de)還(hái)債高(gāo)峰期。

事實上，即将到來(lái)的(de)2020年，融資壓力巨大(dà)的(de)房(fáng)企，如何“找錢”來(lái)應對(duì)即将到來(lái)的(de)還(hái)款期，将是其未來(lái)2020年面臨的(de)首要“功課”。事實上，債務“到期牆”已升至新高(gāo)，債務即将到期而再融資能力有限、實力較弱的(de)開發商，其面臨的(de)風險正在上升。

事實上，房(fáng)企融資難或是長(cháng)期性的(de)。無論是千億房(fáng)企還(hái)是中小房(fáng)企，當下(xià)更重要的(de)是降低企業的(de)财務風險，這(zhè)是首要的(de)，利潤低點沒事，但現金流一旦斷流就是生死問題，因此，在今後較長(cháng)一段時(shí)間，融資能力将成爲房(fáng)企能否長(cháng)久發展的(de)主要因素。

邏輯也(yě)很簡單，現在融資成本越來(lái)越高(gāo)，房(fáng)企利潤率又在下(xià)降，最終開發商都在給金融機構打工，因此對(duì)融資能力的(de)綜合解決方案，是每一家房(fáng)企的(de)必修課。

預測四：2020年，是房(fáng)企綜合競争力的(de)“提升年”！

未來(lái)房(fáng)企的(de)競争都是體系的(de)競争。單純的(de)一招一式已經解決不了(le)問題。

而2020年，則是房(fáng)企綜合競争力的(de)“提升年”。事實上，從企業自身外有人(rén)拿，綜合競争力，跨越房(fáng)地産周期調控、高(gāo)質量、可(kě)持續發展都成爲戰略優化(huà)的(de)“初心”，比如龍湖、碧桂園等在過去2、3年都在戰略上陸續提出跨周期的(de)綜合能力打造。

高(gāo)質量發展幾乎是所有30強房(fáng)企都在強調的(de)戰略口号和(hé)行動。事實上，從發展模式來(lái)看，房(fáng)企已經過了(le)黑(hēi)馬輩出的(de)時(shí)代，因爲天時(shí)地利人(rén)和(hé)的(de)窗(chuāng)口期從2018年到2020年不具備了(le)，未來(lái)房(fáng)企想繼續中速增長(cháng)，核心靠清晰的(de)戰略、産品的(de)差異化(huà)、強運營效率，即整體綜合競争力的(de)PK和(hé)較量了(le)。

2020年樓市撲朔迷離，我們如何應對(duì)2020年和(hé)更遙遠(yuǎn)的(de)未來(lái)。應對(duì)是如何做(zuò)的(de)問題，可(kě)更關鍵的(de)問題是我們如何看待當下(xià)和(hé)不遠(yuǎn)的(de)未來(lái)，今天房(fáng)企PK的(de)越來(lái)越是前端的(de)認知戰和(hé)後端的(de)執行力。

盛達行主要從事西安地産代理(lǐ)，西安地産銷售，實現了(le)商業地産、商業運營、商業投資、海外置業四大(dà)業務闆塊均衡發展，是一家集房(fáng)地産開發、銷售、管理(lǐ)、運營于一體的(de)專業化(huà)服務公司。