2019年上半年，我國GDP增速達到6.3%左右的(de)中高(gāo)速增長(cháng)，社會消費能力保持平穩增長(cháng)，社會消費品零售總額突破19.7萬億，消費成爲拉動經濟增長(cháng)的(de)第一拉動力。二三線及新生代居民消費能力增長(cháng)迅速，中國零售消費市場(chǎng)消費升級将要消退，這(zhè)些消費市場(chǎng)快(kuài)速轉變的(de)動向，爲商業地産的(de)發展帶來(lái)更大(dà)的(de)機遇與空間。 

今年上半年，全國新開業大(dà)型商業購(gòu)物(wù)中心194個(gè)，商業體量達1,451萬平方米，大(dà)型購(gòu)物(wù)中心開業數目繼續降溫，同比下(xià)滑15%以上。新增商業購(gòu)物(wù)中心仍集中在華東、華南(nán)和(hé)西南(nán)地區(qū)的(de)一線及新一線市場(chǎng)，同時(shí)三四線城(chéng)市的(de)購(gòu)物(wù)中心市場(chǎng)增量顯著，有較大(dà)市場(chǎng)空間。

商業地産作爲各家房(fáng)地開發商新晉戰場(chǎng)之一，雖不曾硝煙(yān)彌漫，但一直暗流湧動，無論是對(duì)項目選址的(de)争奪、還(hái)是對(duì)客源的(de)争奪，最後都通(tōng)過租金展現出來(lái)。2019年面對(duì)金融壓力和(hé)經濟降速發展的(de)大(dà)環境，各家商業地産項目租金收入如何？

在上市企業中報結束披露後，我們對(duì)北(běi)京各級商圈共8家知名購(gòu)物(wù)中心業績進行盤點，并在此基礎上添加國内知名地産商業企業，包括華潤置地、新城(chéng)控股和(hé)恒隆地産，共11家知名商業地産開發商，以更好地了(le)解知名購(gòu)物(wù)中心的(de)發展狀況，特别是北(běi)京地區(qū)購(gòu)物(wù)中心發展情況。

大(dà)悅城(chéng)

租金收入同比增長(cháng)25% 兩項目并入改造基金

今年年初，大(dà)悅城(chéng)控股和(hé)中糧地産完成合并，作爲合并後首份大(dà)考成績單，業内頗爲關注。今年上半年，租金收入約達人(rén)民币18.7億元，同比增長(cháng)25%。具體看來(lái)，北(běi)京兩個(gè)項目仍是租金收益的(de)主要貢獻者，西單大(dà)悅城(chéng)和(hé)朝陽大(dà)悅城(chéng)租金收入都超3億元，分(fēn)别爲3.64億元和(hé)3.29億元。從租金收入上看，其正呈現北(běi)強南(nán)弱的(de)态勢，南(nán)方最高(gāo)項目租金收入爲上海靜安大(dà)悅城(chéng)的(de)1.15億元。

值得(de)注意的(de)是，8月(yuè)30日晚，公司對(duì)外宣布将上海長(cháng)風大(dà)悅城(chéng)、西安大(dà)悅城(chéng)項目相關股權，注入大(dà)悅城(chéng)商業并購(gòu)改造基金。兩個(gè)項目本期租金收入分(fēn)别爲：5580萬和(hé)9930萬。大(dà)悅城(chéng)表示，本次交易可(kě)以實現輕重并舉的(de)“大(dà)資管”發展戰略，充分(fēn)利用(yòng)地産基金實現資本循環閉環，降低融資成本，助力公司長(cháng)足發展。其上半年融資成本4.58%，同比略有提高(gāo)，負債577.33億元，同比增加24.12%。

華潤

收入同比增加近4成

華潤置地作爲國内早期發展商業地産的(de)公司之一，截至2019年6月(yuè)30日，其在購(gòu)物(wù)中心方面，已開業萬象城(chéng)/萬象天地22個(gè)，萬象彙/五彩城(chéng)13個(gè)，儲備項目48個(gè)。另有管理(lǐ)輸出購(gòu)物(wù)中心項目27個(gè)，其中在營項目18個(gè)，儲備項目9個(gè)。上半年，購(gòu)物(wù)中心業務營業額人(rén)民币42.9億元，同比增長(cháng)39.5%。

華潤置地表示，以購(gòu)物(wù)中心爲代表的(de)投資物(wù)業是集團重點發展的(de)業務闆塊，未來(lái)兩三年仍将是新建購(gòu)物(wù)中心投入運營的(de)持續高(gāo)峰期。

合生創展

收入同比增加29%

近年來(lái)合生集團在商業地産等領域也(yě)有所斬獲，目前公司在一線城(chéng)市核心地段開發及營運城(chéng)市綜合體、購(gòu)物(wù)中心、寫字樓、産業園及酒店(diàn)等投資性物(wù)業。

其中商業項目包括，北(běi)京朝陽合生彙、上海五角場(chǎng)合生彙、爲代表的(de)高(gāo)端城(chéng)市綜合體，以廣州海珠合生廣場(chǎng)爲代表的(de)購(gòu)物(wù)中心。今年上半年，其商業闆塊當期實現收入約人(rén)民币13.15億元，實現息稅折攤前利潤約人(rén)民币8.17億元，收入同比增加29%。

此外，其以廣州越秀合生珠江國際大(dà)廈爲代表的(de)甲級寫字樓，以北(běi)京馬駒橋北(běi)京合創産業中心爲代表的(de)國際智慧産業園，共創造收入約人(rén)民币10.06億元，占商業總收入76.53%，輔以上海五角場(chǎng)凱悅酒店(diàn)爲代表的(de)酒店(diàn)業務、以龍庭爲代表的(de)高(gāo)檔餐飲業務，商業資源相輔相成，形成更加全面的(de)商業布局。

恒隆

多(duō)項目受益于租金調整 收入同比增加8%

2019年上半年，恒隆地産租賃表現延續自去年下(xià)半年以來(lái)的(de)強勁增長(cháng)動力。租戶的(de)零售額及我們的(de)租金收入均保持穩健，而增長(cháng)的(de)趨勢持續。物(wù)業租賃的(de)總收入增加至港币42.04億元。

内地市場(chǎng)方面，除正在進行大(dà)型翻新工程的(de)上海的(de)港彙恒隆廣場(chǎng)商場(chǎng)外，商業收入增加8%至人(rén)民币14.79億元。公司投資物(wù)業整體營業溢利增加9%至人(rén)民币12.86億元。平均邊際利潤率上升至68%。即使受到港彙恒隆廣場(chǎng)因大(dà)型翻新工程而短暫影(yǐng)響其租金收入，上海整體物(wù)業收入仍同比增加4%。上海以外地區(qū)的(de)物(wù)業收入同比大(dà)幅增加14%，與去年下(xià)半年同比亦增長(cháng)7%，升勢持續。

具體看，恒隆在内地的(de)8座購(gòu)物(wù)中心出租率從98%到79%不等，多(duō)數出租率集中在90%以上。租金方面，收租金提高(gāo)影(yǐng)響，沈陽的(de)皇城(chéng)恒隆廣場(chǎng)的(de)租金收入增加23%至人(rén)民币9,500萬元。零售額大(dà)增29% ，無錫恒隆廣場(chǎng)的(de)收入大(dà)幅增加26%，濟南(nán)的(de)恒隆廣場(chǎng)的(de)收入增加12%至人(rén)民币1.58億元。租出率上升一個(gè)百分(fēn)點至95%。零售額增加11%。

嘉裏建設

内地投資物(wù)業營業額同比下(xià)降1.5%

2019年上半年，嘉裏建設内地地區(qū)投資物(wù)業組合營業額爲18.34億港元同比下(xià)降1.5%，毛利則爲14.40億港元，同比下(xià)降3.7%，營業額及毛利分(fēn)别減少2%及4%。投資物(wù)業組合集團應占總樓面面積共841萬平方尺。

其中商業部分(fēn)出租率達到92%同比增加4個(gè)百分(fēn)點，主要受沈陽嘉裏城(chéng)出租率提高(gāo)影(yǐng)響，去年沈陽嘉裏城(chéng)才開業，出租率從去年的(de)68%提高(gāo)到82%。

金融街(jiē)

出租率達99%

作爲主打商務地産的(de)金融街(jiē)，在商業地産領域金融街(jiē)的(de)項目主要集中在北(běi)京，包括金融街(jiē)購(gòu)物(wù)中心，金融街(jiē)（西單）購(gòu)物(wù)中心、金融街(jiē)和(hé)三個(gè)四合院項目。2019年上半年，上述項目的(de)出租率都維持在99%左右。加上寫字樓和(hé)酒店(diàn)業務，金融街(jiē)上半年商業産品收入爲14.4億元。

龍湖

商業收入占投資物(wù)業收入比重超80%

作爲一家進入商業領域19年的(de)民營開發商，龍湖商業擁有一站體驗式購(gòu)物(wù)中心天街(jiē)系列、社區(qū)購(gòu)物(wù)中心星悅荟系列及中高(gāo)端家居生活購(gòu)物(wù)中心家悅荟系列，共30個(gè)項目在營，建築面積達到300萬平方米。目前，龍湖商業已經成爲龍湖集團新的(de)利潤增長(cháng)點，上半年收入達到21.1億元，是投資物(wù)業收入中最高(gāo)的(de)一項，占比最高(gāo)達到81.8%。

在出租率方面，龍湖商場(chǎng)出租率全部維持在90%以上，平均出租率達到98%，毛利率在70%以上。包括成都西宸天街(jiē)、重慶紫都城(chéng)、北(běi)京頤和(hé)星悅荟等7座項目上半年出租率都達到100%。龍湖的(de)許多(duō)項目都屬于一二線城(chéng)市高(gāo)鐵、地鐵交通(tōng)聯動項目，今年上半年他(tā)們總客流約爲2.2億人(rén)次，同比增長(cháng)16%。

太古地産

租金收入同比增漲7.1%

截止今年上半年，太古地産在中國内地市場(chǎng)共有6個(gè)項目，項目租金收入總額爲港币13.95億元，同比增長(cháng)7.1%。主要得(de)益于租金上調及零售銷售額上升。

具體看來(lái)，主要集中在已經公布的(de)5家項目北(běi)京三裏屯太古裏、北(běi)京頤堤港、廣州太古彙、成都遠(yuǎn)洋太古裏、上海興業太古彙5家企業。此外5個(gè)項目的(de)出租率都接近于100%。

從業态分(fēn)布上看，時(shí)裝占比最大(dà)達到40.5%，餐飲其次，達到26.25。分(fēn)城(chéng)市看，北(běi)京對(duì)奢侈品、時(shí)裝及生活品味品牌以及餐飲的(de)需求堅穩；廣州對(duì)國際零售商對(duì)零售樓面的(de)需求強勁。成都對(duì)奢侈品及位于優越地段的(de)零售樓面需求強勁；上海對(duì)化(huà)妝品、時(shí)裝、生活品味以及餐飲的(de)零售樓面需求強勁。

王府井百貨

主營業務收入同比增長(cháng)1.78%

作爲本次盤點中少數以傳統百貨業态爲主的(de)王府井公司而言。今年上半年，主營業務收入實現126.03億元，同比增長(cháng)1.78%，同店(diàn)同比增長(cháng)1.82%，主營業務毛利率爲16.39%，同比增長(cháng)0.03個(gè)百分(fēn)點。二季度收入要好于一季度。

從業态看，百貨/購(gòu)物(wù)中心業态仍然是公司最重要的(de)業态，業态收入占公司主營收入比重達到82.96%，降幅逐季縮小；奧萊業态的(de)快(kuài)速增長(cháng)有效拉動了(le)公司收入增長(cháng)，業态收入同比始終保持了(le)10%以上的(de)速度，第二季度增幅更是超過了(le)30%。

因受到關店(diàn)影(yǐng)響，部分(fēn)區(qū)域店(diàn)鋪業績出現同比持平或小幅下(xià)降态勢，如北(běi)京地區(qū)，反之，受門店(diàn)面積增加影(yǐng)響，太原王府井收入較上年同期增長(cháng)7.5%；西北(běi)地區(qū)、東北(běi)地區(qū)、華東地區(qū)都因業務發展，出現小幅上升。 

相較于購(gòu)物(wù)中心的(de)業态很大(dà)一部分(fēn)被餐飲占據，王府井的(de)業态布局則有不同，無論是百貨業務還(hái)是奧萊業務，服裝依然唱主角，值得(de)注意的(de)是，在服裝品類中，運動品類銷售異軍突起，一直保持穩定上漲。

新城(chéng)

新開兩項目  租金收入同比增長(cháng)104.52%

新城(chéng)控股在商業地産領域中一直模仿學習(xí)萬達集團，并形成住宅+商業地産雙輪驅動的(de)運作模式。以上海爲中樞，長(cháng)三角爲核心，現已基本完成全國重點城(chéng)市群及重點城(chéng)市的(de)布局。

2019年上半年穿插進黑(hēi)天鵝事件的(de)中期業績如何，也(yě)受到外界關注。今年上半年，新城(chéng)控股新開業吾悅廣場(chǎng)2座，使已開業吾悅廣場(chǎng)達到44座，開業面積達411.03萬平方米，同比增長(cháng)63.06%；上半年實現租金收入17.41億元，同比增長(cháng)104.52%，出租率達98.49%。截止到報告期末，公司已實現116座開業及儲備的(de)吾悅廣場(chǎng)對(duì)77個(gè)大(dà)中城(chéng)市的(de)覆蓋。

下(xià)半年，新城(chéng)控股計劃新開工建設商業綜合體項目707.25萬平方米。計劃竣工90個(gè)子項目，實現竣工面積1,469.26萬平方米，其中商業綜合體項目400.75萬平方米。