6月(yuè)全國房(fáng)貸利率觸底反彈，房(fáng)價會下(xià)跌嗎？

在連續半年下(xià)調後，全國房(fáng)貸利率水(shuǐ)平開始觸底反彈。融360大(dà)數據研究監測數據顯示，2019年6月(yuè)首套房(fáng)貸款平均利率爲5.423%，相當于基準利率1.107倍，環比上漲了(le)0.14%。二套房(fáng)貸款平均利率爲5.75%，同樣高(gāo)于上個(gè)月(yuè)的(de)5.74%。這(zhè)意味著(zhe)今年以來(lái)房(fáng)貸利率連降的(de)趨勢終止，開始反彈。

從目前情況來(lái)看，今年6月(yuè)一線城(chéng)市房(fáng)貸利率保持平穩，二線城(chéng)市中多(duō)個(gè)地區(qū)房(fáng)貸利率進行上調。繼青島、南(nán)京、成都之後，天律、蘇州、福州、甯波、南(nán)甯等地的(de)房(fáng)貸利率平均水(shuǐ)平均有所上漲。但也(yě)有二線城(chéng)市房(fáng)貸利率6月(yuè)是下(xià)調的(de)，比如大(dà)連、佛山、武漢等地。不過，這(zhè)種下(xià)調多(duō)是之前房(fáng)貸利率較高(gāo)的(de)銀行進行調整，還(hái)沒有發現新一波集中下(xià)調的(de)現象。

對(duì)此，業内專家指出，在房(fáng)貸利率方面，各個(gè)主要城(chéng)市早已不是“一盤棋”，有的(de)城(chéng)市上調首套房(fáng)貸利率，但有的(de)城(chéng)市卻微降房(fáng)貸利率，體現了(le)“因城(chéng)施策”，差異化(huà)的(de)房(fáng)貸政策。從總體來(lái)看，下(xià)半年銀行的(de)信貸資金普遍比上半年緊張，再加上熱(rè)門城(chéng)市的(de)房(fáng)地産調控等，預期接下(xià)來(lái)會有更多(duō)城(chéng)市和(hé)銀行加入到房(fáng)貸利率上調的(de)大(dà)軍中來(lái)。

上半年全國二手房(fáng)價分(fēn)化(huà)：蘇州漲幅較大(dà) 成都降超10%

2019年上半年，蘇州市場(chǎng)表現相對(duì)較好，主要體現爲相較去年同期，成交均價有所上漲，客戶成交周期下(xià)降，購(gòu)房(fáng)者成交周期的(de)縮短及市場(chǎng)議(yì)價空間有所下(xià)降。反觀，武漢、成都、鄭州三個(gè)城(chéng)市，不僅成交均價相較去年同期下(xià)降較多(duō)，業主和(hé)客戶的(de)成交周期也(yě)顯著延長(cháng)，市場(chǎng)可(kě)能有所降溫。

在二手房(fáng)價上，15城(chéng)中，成都、鄭州、上海、武漢相較去年同期出現超過5%以上的(de)降幅，其中，成都成交均價下(xià)降10.14%，成爲15個(gè)城(chéng)市中降幅最大(dà)的(de)城(chéng)市。蘇州、大(dà)連成交均價相較去年同期漲幅超過5%，上漲幅度相對(duì)較大(dà)。

在成交周期上，除了(le)蘇州，其他(tā)14城(chéng)2019年上半年業主成交周期普遍相較2018年同期明(míng)顯延長(cháng)，上海成交周期達到132天，其次是鄭州123天，第三是杭州122天，成都、西安，相較去年同期分(fēn)别增加62天、56天，而蘇州主成交周期相較2018年同期出現微降，降幅爲2.3%。

三四月(yuè)小陽春短時(shí)間啞火，上半年房(fáng)價漲幅收窄

從整體房(fáng)價走勢來(lái)看，上半年百城(chéng)均價累計漲幅低位收窄，整體價格趨穩。根據中國房(fáng)地産指數系統對(duì)100個(gè)城(chéng)市的(de)全樣本調查數據顯示，2019年6月(yuè)，百城(chéng)新建住宅價格14891元/平米，環比上漲0.37%，漲幅較5月(yuè)小幅擴大(dà)0.13個(gè)百分(fēn)點，但仍運行在低位區(qū)間，同比漲幅進一步收窄至3.87%，整體價格較爲穩定。累計漲幅來(lái)看，2019年上半年百城(chéng)均價累計上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個(gè)百分(fēn)點。

從各級城(chéng)市來(lái)看，2019年上半年一線城(chéng)市新建住宅價格累計漲幅處在低位，二三四線城(chéng)市價格累計漲幅明(míng)顯收窄。具體來(lái)看，一線城(chéng)市市場(chǎng)價格絕對(duì)值在高(gāo)位維穩，累計上漲0.29%，漲幅處在低位區(qū)間；二線城(chéng)市上半年累計上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個(gè)百分(fēn)點；三四線代表城(chéng)市上半年累計上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個(gè)百分(fēn)點，收窄幅度在各線城(chéng)市中最爲明(míng)顯，其中超七成城(chéng)市累計漲幅有所回落。

對(duì)于2019年上半年的(de)市場(chǎng)表現，58安居客房(fáng)産研究院首席分(fēn)析師張波在接受《華夏時(shí)報》記者采訪時(shí)表示，上半年市場(chǎng)分(fēn)化(huà)延續，今年一線城(chéng)市在嚴格調控不放松的(de)背景下(xià)，無論是土地市場(chǎng)還(hái)是一二手房(fáng)市場(chǎng)，均呈現量升價平态勢；今年二線城(chéng)市是關注焦點，不少二線城(chéng)市由于市場(chǎng)熱(rè)度提升過快(kuài)，已經引發了(le)調控從緊政策出台；三四五線城(chéng)市的(de)房(fáng)價雖然還(hái)在保持上升态勢，但土地市場(chǎng)以及二手交易市場(chǎng)的(de)整體降溫已經呈現。

房(fáng)企融資再緊，樓市調控“穩”字當頭  

繼房(fáng)地産信托監管升級後，房(fáng)企海外發債監管也(yě)進一步加強。國家發改委日前發文嚴控房(fáng)企海外發債用(yòng)途，即隻能用(yòng)于“借新還(hái)舊(jiù)”并且是一年内到期的(de)境外債務。自5月(yuè)銀保監會“23号文”對(duì)房(fáng)地産融資亂象進行整治以來(lái)，房(fáng)企融資收緊信号不斷增強，僅最近一周就兩次出擊加強監管。

如此密集地加強房(fáng)企融資監管，或是出于對(duì)當前房(fáng)地産金融風險的(de)擔憂。盡管在上半年密集調控之下(xià)，全國樓市有所降溫，但是近期部分(fēn)城(chéng)市土地市場(chǎng)熱(rè)度不減，房(fáng)企高(gāo)溢價拿地現象頻(pín)現，有的(de)溢價率甚至接近100%。地價上漲必然引發房(fáng)價上漲預期，增加市場(chǎng)不穩定因素。部分(fēn)房(fáng)企的(de)非理(lǐ)性拿地存在資金風險，進而容易引發金融風險。這(zhè)與中央反複強調的(de)“房(fáng)住不炒”定位和(hé)“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的(de)調控目标不符，也(yě)與防範化(huà)解重大(dà)風險的(de)要求不符。“穩地價”是前提，在部分(fēn)城(chéng)市政府調控土地出讓環節的(de)同時(shí)，嚴控房(fáng)企拿地的(de)資金源頭也(yě)十分(fēn)必要。

今年二季度土地市場(chǎng)升溫與房(fáng)企融資環境寬松有關。梳理(lǐ)某研究機構發布的(de)40家典型房(fáng)企月(yuè)度融資數據可(kě)見，公司債成爲4月(yuè)房(fáng)企境外融資主力，另外，信托融資規模也(yě)不斷攀升，5月(yuè)融資總額躍居各類融資渠道之首。6月(yuè)，在銀保監會整治房(fáng)企融資亂象後，信托融資占比迅速下(xià)降近10個(gè)百分(fēn)點。而境外融資今年出現大(dà)幅攀升，國家統計局的(de)數據顯示，1~5月(yuè)份，房(fáng)地産開發企業到位資金中，利用(yòng)外資同比增長(cháng)38.8%，增速最快(kuài)。這(zhè)些境外資金中有部分(fēn)可(kě)能用(yòng)于拿地。