今天來(lái)闡述下(xià)投資商鋪如何選擇區(qū)域

哪些區(qū)域保值抗跌？哪些區(qū)域風險巨大(dà)？

以下(xià)原則是房(fáng)産投資千古不變的(de)定理(lǐ)

是選擇優質資産的(de)精髓所在

純幹貨、純理(lǐ)論、無水(shuǐ)分(fēn)、無廢話(huà)

- 入住率低的(de)小區(qū)千萬别買 -

理(lǐ)由一：以價換量導緻踩踏式暴跌。投資的(de)本質就是唯利是圖，永遠(yuǎn)追随利潤。自住率低、投資率高(gāo)的(de)小區(qū)，就意味著(zhe)隻要政策轉向，行情有變，爲鎖定收益，就會有大(dà)量的(de)抛盤，瞬間供大(dà)于求，這(zhè)個(gè)小區(qū)房(fáng)價短期就會大(dà)幅下(xià)跌。再加上由于政策不明(míng)朗，購(gòu)房(fáng)者觀望情緒加重，買漲不買跌，房(fáng)價就會形成踩踏式暴跌。最痛心的(de)例子就是投資客和(hé)外地購(gòu)房(fáng)者爲主的(de)燕郊，房(fáng)價腰斬的(de)随處可(kě)見。而自住率高(gāo)的(de)小區(qū)，業主惜售情緒濃厚，不到心理(lǐ)價位就索性不賣，或者轉售爲租，從而造成整個(gè)小區(qū)的(de)抛盤量稀缺，供小于求，失去議(yì)價空間，均價維持高(gāo)位。

理(lǐ)由二：一套急抛房(fáng)的(de)價格決定一個(gè)小區(qū)的(de)價格。同一個(gè)小區(qū)，最新一套房(fáng)子的(de)成交價就是該小區(qū)的(de)均價，如果一位投資客急抛的(de)房(fáng)子以單價5萬成交，那麽今後5萬就是這(zhè)個(gè)小區(qū)的(de)最高(gāo)成交價，隻能低不能高(gāo)，挂高(gāo)了(le)也(yě)不會有市場(chǎng)，你若想盡快(kuài)出手，還(hái)得(de)在此基礎上打折，就像多(duō)米諾骨牌一樣的(de)發生踩踏。當然，這(zhè)種現象在房(fáng)價上行期内是不會發生的(de)，因爲沒有人(rén)會傻到在上漲期内抛房(fáng)。

理(lǐ)由三：租金收益無法保證。入住率低的(de)小區(qū)通(tōng)常位置較偏，空置房(fáng)較多(duō)，而租客卻寥寥無幾，再加上投資客競相降低租金攬客，所以，空置房(fáng)常年沒有租金收益是常态，對(duì)于投資客來(lái)說，沒有租金對(duì)沖月(yuè)供，壓力可(kě)想而知，就算(suàn)房(fáng)價翻倍，隻要不抛售，壓力永遠(yuǎn)存在。

理(lǐ)由四：降價首先從新城(chéng)新區(qū)開始。地方政府的(de)造城(chéng)運動從來(lái)沒有停止，土地财政的(de)慣性難以轉變。沒有産業、缺乏配套、人(rén)口不足的(de)新城(chéng)新區(qū)始終是房(fáng)價的(de)軟肋，唯一的(de)優勢就是便宜。但是單純的(de)便宜絕對(duì)是房(fáng)産投資的(de)大(dà)忌，自住率低、沒有接盤俠，漲的(de)快(kuài)，跌的(de)更快(kuài)，抗跌性差是新城(chéng)新區(qū)的(de)最大(dà)特征。

- 投資和(hé)自營必須合二爲一 -

有些朋友天真的(de)認爲房(fáng)産投資和(hé)自營是兩回事，概念不同、目的(de)不同、資金用(yòng)途不同，所以思考方式也(yě)不能相同。後台咨詢我也(yě)有很多(duō)這(zhè)樣的(de)朋友，他(tā)們隻想投資一些便宜、偏遠(yuǎn)，但是貌似有些發展前景的(de)項目，亦或是人(rén)雲亦雲，别人(rén)投哪裏他(tā)也(yě)想投哪裏。人(rén)爲的(de)把房(fáng)産投資和(hé)自住區(qū)分(fēn)開來(lái)是最大(dà)的(de)誤區(qū)。試想，你投資一個(gè)自己都不願意經營的(de)鋪子，能達到保值增值的(de)目的(de)嗎？你投資一個(gè)遠(yuǎn)離市區(qū)、沒有地鐵、沒有商業的(de)便宜鋪子，還(hái)期待它給你帶來(lái)豐厚回報嗎？你投資一個(gè)不限購(gòu)，一梯二十戶的(de)商住公寓，還(hái)奢望它能轉正嗎？你投資一個(gè)面朝大(dà)海、春暖花開的(de)旅遊地産，還(hái)想要獲得(de)CBD的(de)租金嗎？

把每一套投資房(fáng)都當做(zuò)自住房(fáng)來(lái)選擇，這(zhè)就是房(fáng)産投資的(de)精髓所在。你不會去住的(de)房(fáng)子，也(yě)沒有人(rén)願意去住，你搶著(zhe)住的(de)地方，同樣會有很多(duō)人(rén)搶。最好的(de)投資房(fáng)其實就是最好的(de)自住房(fáng)。

- 商鋪投資首要是保值，其次是增值 -

國人(rén)熱(rè)衷投資房(fáng)産的(de)根本原因無非兩點：一是養老保障，二是代際遺傳。在持續通(tōng)脹的(de)時(shí)代，隻有房(fáng)産可(kě)以保值增值。在曆史的(de)長(cháng)河(hé)中，穩定持續的(de)上漲才是房(fáng)産投資的(de)真谛，短期的(de)暴漲和(hé)暴跌根本沒有意義。沒有能力在最高(gāo)點抛掉，就别做(zuò)暴富的(de)白日夢。同理(lǐ)，真正能在股市裏賺大(dà)錢的(de)人(rén)絕非凡人(rén)。辛苦還(hái)貸若幹年，一夜回到解放前，這(zhè)不是屌絲應該玩得(de)遊戲。切記遠(yuǎn)離特色小鎮、旅遊養老、政策規劃等地産項目。

房(fáng)産投資的(de)優越性就在于，擁有持續穩定高(gāo)額的(de)回報，買定離手，不需要任何後期關注操作。短期炒作漲幅很大(dà)的(de)區(qū)域，必定透支未來(lái)，慎當接盤俠。最保險最保值最抗跌的(de)地方才是最值得(de)投資的(de)地方。

- 異地投資房(fáng)産務必要本地人(rén)指引 -

先講一個(gè)小見聞：半個(gè)月(yuè)前去四線遠(yuǎn)房(fáng)親戚家探親。繁華鬧市區(qū)步行街(jiē)旁的(de)精裝高(gāo)層新盤單價3500元，品牌開發商，小區(qū)品質貌似上海的(de)翠湖天地。據親戚介紹，這(zhè)個(gè)樓盤2015年就已開盤，銷量很差，隻有外來(lái)做(zuò)生意的(de)人(rén)購(gòu)買，當地人(rén)根本看不上，還(hái)有很多(duō)碧桂園、萬科、萬達的(de)新盤同樣如此命運，而當地銷量最好的(de)、有錢人(rén)紮堆的(de)二手房(fáng)卻要5000多(duō)元，問其原因，才得(de)知當地人(rén)喜歡住低密度多(duō)層，安靜物(wù)業好的(de)學區(qū)房(fáng)，由于人(rén)口少，樓盤多(duō)，他(tā)們排斥住高(gāo)層，我們認爲品質很好的(de)精裝大(dà)平層新盤，在他(tā)們看來(lái)是給外地人(rén)住的(de)“鴿子籠”。試想來(lái)自一二線的(de)你，第一次投資三四線的(de)房(fáng)産，會做(zuò)何種選擇呢(ne)？

周圍的(de)朋友很多(duō)來(lái)自三四線小城(chéng)，每個(gè)地方對(duì)好房(fáng)子的(de)定義都不同，而且必然都有差異。所以，異地房(fáng)産投資前，務必要深入調研，體察民俗，最好有個(gè)當地朋友引薦介紹，根據當地人(rén)的(de)習(xí)俗走，當地人(rén)喜歡買哪裏，你就投資哪裏。否則，你沾沾自喜的(de)投資房(fáng)産，在當地人(rén)看來(lái)，不過是請君入甕、人(rén)傻錢多(duō)罷了(le)。套牢不算(suàn)，想抛都抛不掉。

- 房(fáng) 産 投 資 建 議(yì) -

一、房(fáng)産投資首選市中心黃(huáng)金地段。市中心代表完善的(de)配套、黃(huáng)金地段代表區(qū)域認可(kě)度和(hé)高(gāo)附加值，是保值增值抗跌的(de)最佳産品，如果嫌貴，至少應該滿足一點。

二、新區(qū)、新城(chéng)、開發區(qū)謹慎購(gòu)買。這(zhè)些地方的(de)唯一優勢就是便宜。便宜能當飯吃(chī)嗎？産業引進、人(rén)口導入沒有10-20年根本不可(kě)能有起色，建幾棟政府大(dà)樓，開幾家銀行就是市區(qū)了(le)嗎？建成繁華都市區(qū)至少需要30-50年。全國那麽多(duō)新區(qū)，有幾個(gè)能像深圳、浦東的(de)。雖然不應有地域歧視，但是客觀講，浦東至今仍然不算(suàn)中心城(chéng)區(qū)，除了(le)個(gè)别闆塊房(fáng)價很高(gāo)外，其它地方還(hái)是沒人(rén)願意去。

三、房(fáng)價跌幅最大(dà)的(de)、租金最少的(de)、環境最差的(de)、物(wù)業最糟的(de)、出租最多(duō)的(de)這(zhè)種鋪子，最終結果就是，價格走低、失去投資價值。

四、把投資鋪子當做(zuò)自營鋪子來(lái)選擇。商鋪投資的(de)核心原則就是具有優良的(de)變現能力。變現快(kuài)、附加值高(gāo)的(de)房(fáng)子既是好的(de)自營鋪子，更是好的(de)投資鋪，投資鋪子和(hé)自營鋪子根本上是一緻的(de)。總結，你自己都覺得(de)好經營的(de)鋪子就是好出租的(de)鋪子。

五、異地投資者切勿盲目跟風。最好在當地人(rén)士引領下(xià)，投資當地黃(huáng)金地段的(de)品質鋪子，按照(zhào)風俗，當地人(rén)喜歡哪裏，你就買哪裏。

六、頻(pín)繁買賣是大(dà)忌。我知道有些朋友對(duì)房(fáng)産投資的(de)認識有誤區(qū)，覺得(de)高(gāo)抛低吸才不浪費每個(gè)波段。拜托，省省心吧。買房(fáng)子隻需要你記住一點：所有的(de)腦(nǎo)力和(hé)體力全部用(yòng)在買房(fáng)前，買定離手。隻要你選對(duì)了(le)鋪子，今後房(fáng)價漲跌與你無關。你的(de)資産在買房(fáng)那一刻已經就定型了(le)，今後漲跌不用(yòng)你操心。