什(shén)麽是投資？

所謂投資，指的(de)是特定經濟主體爲了(le)在未來(lái)可(kě)預見的(de)時(shí)期内獲得(de)收益或是資金增值，在一定時(shí)期内向一定領域的(de)标的(de)物(wù)投放足夠數額的(de)資金或實物(wù)的(de)貨币等價物(wù)的(de)經濟行爲。可(kě)分(fēn)爲實物(wù)投資、資本投資和(hé)證券投資。

1、租金回報率＝每月(yuè)租金收益×12/購(gòu)房(fáng)總價

案例分(fēn)析：2012年12月(yuè)底，李先生買下(xià)了(le)廣州國際醫藥港一套商鋪，面積約40平方米，售價約160萬元，目前在這(zhè)片商鋪周邊，同等商鋪的(de)月(yuè)租金約是350元/平方米左右，即周先生每個(gè)月(yuè)可(kě)收取1.4萬元的(de)租金。那麽，他(tā)的(de)投資回報率将是多(duō)少呢(ne)？現在讓我們計算(suàn)一下(xià)：租金回報=14000*12/1600000=10.5%

點評：這(zhè)種方法計算(suàn)簡便，對(duì)一次性付款的(de)情況分(fēn)析會較爲準确，但由于隻考慮了(le)租金和(hé)房(fáng)價，其應用(yòng)範圍比較局限，對(duì)于使用(yòng)按揭貸款購(gòu)房(fáng)的(de)回報情況就不太适用(yòng)。

2、租金回報率法公式：(稅後月(yuè)租金-按揭月(yuè)供款)×12／(首期房(fáng)款＋期房(fáng)時(shí)間内的(de)按揭款)

案例分(fēn)析：假設李先生首付100萬元，貸款60萬元，按揭20年，按照(zhào)最新商業貸款上限貸款利率。套用(yòng)上述計算(suàn)公式：這(zhè)個(gè)商鋪的(de)投資回報率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

通(tōng)過計算(suàn)，我們得(de)出該套商鋪的(de)投資回報率将是：5.76%

點評：該計算(suàn)方法的(de)優點：考慮了(le)租金、價格和(hé)前期主要投入，比租金回報率分(fēn)析法适用(yòng)範圍廣，可(kě)估算(suàn)資金回收期長(cháng)短。不足：未考慮前期的(de)其他(tā)投入、資金的(de)時(shí)間效應。不能解決多(duō)套投資的(de)現金分(fēn)析問題。且由于其固有的(de)片面性，不能作爲理(lǐ)想的(de)投資分(fēn)析工具。

3、租金回報率分(fēn)析法公式：(稅後月(yuè)租金-每月(yuè)物(wù)業管理(lǐ)費)×12／購(gòu)買房(fáng)屋總價

這(zhè)種方法算(suàn)出的(de)比值越大(dà)，就表明(míng)越值得(de)投資。

點評：優點：考慮了(le)租金、房(fáng)價及兩種因素的(de)相對(duì)關系，是選擇“績優地産”的(de)簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的(de)投入與産出，沒有考慮資金的(de)時(shí)間成本，因此不能作爲投資分(fēn)析的(de)全面依據。對(duì)按揭付款不能提供具體的(de)分(fēn)析。

4、内部收益率法房(fáng)産投資公式爲：累計總收益／累計總投入＝月(yuè)租金×投資

期内的(de)累計出租月(yuè)數／(按揭首期房(fáng)款＋保險費＋契稅＋大(dà)修基金＋家具等其他(tā)投入＋累計按揭款＋累計物(wù)業管理(lǐ)費)＝内部收益率。

點評：上述公式以按揭爲例，未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍内。優點：内部收益率法考慮了(le)投資期内的(de)所有投入與收益、現金流等各方面因素。可(kě)以與租金回報率結合使用(yòng)。内部收益率可(kě)理(lǐ)解爲存銀行，隻不過我國銀行利率按單利計算(suàn)，而内部收益率則是按複利計算(suàn)。

不足：通(tōng)過計算(suàn)内部收益率判斷物(wù)業的(de)投資價值都是以今天的(de)數據爲依據推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的(de)漲跌是個(gè)未知數。

商鋪投資回報率多(duō)少才合理(lǐ)？ 收益率8%是分(fēn)水(shuǐ)嶺。

人(rén)人(rén)都說“投資商鋪是金”、“一鋪養三代”，商鋪投資迎來(lái)了(le)黃(huáng)金時(shí)代。随著(zhe)投資理(lǐ)念的(de)日趨成熟，商鋪确實受到了(le)越來(lái)越多(duō)的(de)投資者的(de)關注，那商鋪出租投資回報到底達多(duō)少才是合算(suàn)的(de)呢(ne)？

般來(lái)講，商鋪可(kě)以在8年左右收回投資，此後的(de)年出租收益率一般可(kě)以達到8%，好的(de)商業旺鋪可(kě)以達到16%以上。當然不同的(de)商鋪情況也(yě)不同。我們可(kě)以拿兩個(gè)公式來(lái)計算(suàn)：

兩種計算(suàn)公式

1.主要适用(yòng)于沒有貸款的(de)一次性投資。計算(suàn)公式爲：(稅後月(yuè)租金-每月(yuè)物(wù)業管理(lǐ)費)×12 =年租金收入，而年租金收入÷購(gòu)買商鋪總價=年投資收益率。反之，用(yòng)購(gòu)買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

2.主要适用(yòng)于沒有貸款的(de)一次性投資。計算(suàn)公式爲：(稅後月(yuè)租金-每月(yuè)物(wù)業管理(lǐ)費)×12 =年租金收入，而年租金收入÷購(gòu)買商鋪總價=年投資收益率。反之，用(yòng)購(gòu)買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

當然，投資是爲了(le)賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多(duō)少錢？這(zhè)裏也(yě)不能光(guāng)算(suàn)收入，還(hái)要充分(fēn)考慮到各項支出。上面所列的(de)投資收益計算(suàn)公式，隻是著(zhe)重考慮了(le)主要的(de)收入和(hé)支出部分(fēn)，另外，還(hái)有一些可(kě)能和(hé)必要的(de)支出，千萬不能忽略。

第一項支出是在商鋪的(de)前期購(gòu)買環節中的(de)支出，像購(gòu)買商鋪應交的(de)契稅，這(zhè)項爲總房(fáng)價的(de)3%，這(zhè)一比例是商品住宅契稅的(de)兩倍。第二項支出是商鋪的(de)水(shuǐ)、電、氣、熱(rè)、物(wù)業管理(lǐ)等在商鋪後期使用(yòng)過程中的(de)支出都是按商業市政标準繳費，大(dà)大(dà)高(gāo)于普通(tōng)住宅标準。所以，在計算(suàn)商鋪的(de)投資收益時(shí)，一定要充分(fēn)考慮到以上支出，這(zhè)樣才能夠算(suàn)出一個(gè)更加真實的(de)投資回報率。 

最後要提醒投資者的(de)是，雖然投資商鋪赢利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢。對(duì)于想投資小型商鋪的(de)投資者來(lái)說，首先要考慮的(de)因素是所選地點區(qū)域性商業氣氛是否濃烈，如人(rén)口密集度、日均人(rén)流量、消費能力及結構、配套設施結構等。而且，要瞄準新建市場(chǎng)。一般說來(lái)，新建的(de)市場(chǎng)其出售的(de)價位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得(de)多(duō)，如果到有發展潛力的(de)新市場(chǎng)購(gòu)置經營門面，則升值的(de)潛力大(dà)，投資少，其次，要盯住一些新開發的(de)城(chéng)區(qū)。任何投資都是有風險的(de)，同樣投資商鋪也(yě)一定要注意避免投資風險。