在經曆短暫的(de)“小陽春”後，房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)複蘇之路再度受阻。

根據國家統計局6月(yuè)15日發布的(de)數據，今年1-5月(yuè)份，全國商品房(fáng)銷售面積4.6億平方米，同比下(xià)降0.9%，降幅在連續三個(gè)月(yuè)收窄後再度擴大(dà)。同期，全國商品房(fáng)銷售額4.98萬億元，同比增長(cháng)8.4%，增幅在連續三個(gè)月(yuè)擴大(dà)後再度下(xià)降。

價格方面，在3月(yuè)達到高(gāo)點後，新房(fáng)和(hé)二手房(fáng)價格環比上漲的(de)城(chéng)市數量已經連續兩個(gè)月(yuè)減少。5月(yuè)，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，有55個(gè)城(chéng)市的(de)二手房(fáng)價格環比下(xià)降，其中包括四個(gè)一線城(chéng)市。

作爲市場(chǎng)交易最基礎的(de)指标，量與價走弱也(yě)說明(míng)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)複蘇之路并不順暢。從已經公布的(de)數據來(lái)看，這(zhè)也(yě)影(yǐng)響了(le)其他(tā)指标的(de)表現。

政策繼續發力，是現階段市場(chǎng)的(de)主要期待。整體來(lái)看，短期内宏觀政策有望繼續發力穩經濟，房(fáng)地産政策的(de)優化(huà)預期也(yě)在增強。

2023年以來(lái)，房(fáng)地産市場(chǎng)出現低谷後的(de)反彈。在各項穩樓市措施的(de)作用(yòng)下(xià)，3月(yuè)的(de)商品房(fáng)銷售面積達到1.48億平方米，銷售額達到1.51萬億元，接近曆史同期最好水(shuǐ)平。但到4月(yuè)，在前期需求大(dà)規模釋放之後，市場(chǎng)交易出現下(xià)滑。

5月(yuè)，市場(chǎng)有所恢複，但整體交易規模仍然處于低位。5月(yuè)單月(yuè)，全國商品房(fáng)銷售面積爲0.88億平方米，銷售金額1.0萬億元，同比分(fēn)别下(xià)降19.7%和(hé)4.8%。

價格方面，5月(yuè)，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，新房(fáng)價格環比上漲的(de)城(chéng)市有46個(gè)，比4月(yuè)減少了(le)16個(gè)。其中，一線城(chéng)市和(hé)二線城(chéng)市新房(fáng)價格的(de)環比漲幅均出現回落，三線城(chéng)市則由持平轉爲下(xià)降。

二手房(fáng)價格方面，5月(yuè)僅有15個(gè)城(chéng)市的(de)二手房(fáng)價格環比上漲，比4月(yuè)減少21個(gè)，價格下(xià)跌的(de)城(chéng)市數量則達到55個(gè)。其中，4個(gè)一線城(chéng)市的(de)二手房(fáng)價格全部環比下(xià)跌。

政策效果遞減、漲價對(duì)需求産生擠出效應、學區(qū)房(fáng)需求減弱、信心不足等，都是其中的(de)原因。

房(fáng)地産交易的(de)降溫，還(hái)影(yǐng)響了(le)其它指标的(de)表現。今年1-5月(yuè)，全國房(fáng)地産開發投資45701億元，同比下(xià)降7.2%，在年初大(dà)幅收窄後，降幅又連續三個(gè)月(yuè)擴大(dà)。同期，房(fáng)屋施工面積、房(fáng)屋新開工面積同比也(yě)明(míng)顯下(xià)降。但在“保交樓”政策帶動下(xià)，各地加強對(duì)房(fáng)地産重點項目調度，房(fáng)屋竣工面積仍有近兩成的(de)增長(cháng)。

受到多(duō)重因素影(yǐng)響，房(fáng)地産開發建設仍比較低迷。據了(le)解，盡管部分(fēn)城(chéng)市的(de)土地交易火熱(rè)，但多(duō)數房(fáng)企對(duì)于投資和(hé)擴展仍然謹慎，這(zhè)既源于企業信心不足，也(yě)在于其流動性并不充裕。

從數據看，房(fáng)地産業的(de)流動性的(de)确不容樂(yuè)觀。今年1-5月(yuè)份，房(fáng)地産開發企業到位資金55958億元，同比下(xià)降6.6%。在連續三個(gè)月(yuè)收窄後，該指标降幅再度擴大(dà)。

此外，5月(yuè)份，房(fáng)地産開發景氣指數爲94.56，在連續四個(gè)月(yuè)增長(cháng)後出現下(xià)跌。

自2021年下(xià)半年至今，房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)深度調整期已持續了(le)24個(gè)月(yuè)。期間，各級政府部門雖不斷出台穩樓市政策，但市場(chǎng)始終未能進入持續回溫的(de)通(tōng)道。這(zhè)是因爲市場(chǎng)的(de)壓力和(hé)風險未完全解除，并影(yǐng)響到信心的(de)恢複。

2022年下(xià)半年至今，各項穩樓市政策保持著(zhe)較高(gāo)的(de)出台頻(pín)次。中原地産的(de)統計顯示，2023年1-5月(yuè)，各地房(fáng)地産政策出台累計已經在320次左右。在政策措施上，既包括對(duì)需求端的(de)降首付、降利率、取消各類限制性措施、發放購(gòu)房(fáng)補貼等，也(yě)包括針對(duì)供給側的(de)各項企業纾困政策。

但這(zhè)些政策未能形成持續的(de)效果。整體地産需求比較弱勢，接續能力不足，本質上是居民收入和(hé)就業受沖擊且對(duì)地産預期悲觀，對(duì)買房(fáng)特别是承接債務買房(fáng)的(de)積極性很低。市場(chǎng)轉弱，開發商拿地、開工的(de)積極性很低，從而導緻上下(xià)遊全鏈條轉弱。

房(fáng)地産與宏觀經濟有著(zhe)密不可(kě)分(fēn)的(de)關系。在居民收入和(hé)就業修複完成之前，銷售企穩的(de)難度仍舊(jiù)比較大(dà)。因此，雖然降息有望對(duì)後市形成一定支撐，但最關鍵的(de)還(hái)是需求端對(duì)新市民、年輕人(rén)的(de)就業、收入問題予以解決。

同時(shí)，供給端的(de)措施也(yě)需要強化(huà)。由于開工跌幅在擴大(dà)，開發商已經爆發的(de)風險未得(de)到妥善處置，預計三季度及下(xià)半年開發投資繼續轉弱。去年城(chéng)投托底、國企央企拿地積極會形成一定對(duì)沖，但在市場(chǎng)銷售下(xià)行和(hé)控制地方債務的(de)情況下(xià)，托底能力有限。

現階段，政策層面進一步優化(huà)的(de)預期在加強，其中不僅包括房(fáng)地産政策，還(hái)包括宏觀經濟層面的(de)相關措施。未來(lái)房(fáng)地産市場(chǎng)依然期待更多(duō)的(de)有利政策出台，增信心、防風險、促轉型将是政策的(de)方向。

有分(fēn)析人(rén)士認爲，今年6月(yuè)和(hé)7月(yuè)将是政策出台的(de)主要時(shí)間點。因爲從機構發布的(de)數據看，6月(yuè)上半月(yuè)，房(fáng)地産市場(chǎng)仍然沒有明(míng)顯好轉的(de)迹象，這(zhè)也(yě)意味著(zhe)，需要有政策層面的(de)措施來(lái)進一步拉動。