10月(yuè)24日，國家統計局發布了(le)2022年9月(yuè)份房(fáng)價數據及前三季度房(fáng)地産開發投資情況。數據顯示，房(fáng)價下(xià)跌城(chéng)市數量增加，無論是同比還(hái)是環比，新房(fáng)有近8成房(fáng)價下(xià)跌，二手房(fáng)有近9成房(fáng)價下(xià)跌。

房(fáng)地産開發投資降幅擴大(dà)至8%，房(fáng)企拿地意願降低，到位資金下(xià)降，且銷售端仍然處于低溫狀态，前三季度商品房(fáng)銷售面積同比下(xià)降超過20%。業内認爲，随著(zhe)政策力度不斷加碼，四季度房(fáng)地産大(dà)概率進入弱修複期。

房(fáng)價下(xià)降城(chéng)市數量增加

備受關注的(de)房(fáng)價方面，2022年9月(yuè)份70個(gè)大(dà)中城(chéng)市商品住宅銷售價格下(xià)降城(chéng)市數量增加，各線城(chéng)市商品住宅銷售價格環比下(xià)降或持平，一線城(chéng)市新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格同比漲幅一落一升、二三線城(chéng)市降幅則擴大(dà)。

具體來(lái)看，9月(yuè)份，70個(gè)大(dà)中城(chéng)市中，新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格環比下(xià)降城(chéng)市分(fēn)别有54個(gè)和(hé)61個(gè)，相比較8月(yuè)份分(fēn)别增加4個(gè)和(hé)5個(gè)。

值得(de)關注的(de)是，9月(yuè)份一線城(chéng)市房(fáng)價環比同樣下(xià)跌。數據顯示，一線城(chéng)市新建商品住宅銷售價格環比由8月(yuè)份上漲0.1%轉爲下(xià)降0.1%，二手住宅銷售價格環比持平。二線城(chéng)市新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下(xià)降0.2%和(hé)0.3%，降幅均與8月(yuè)份相同。

而三線城(chéng)市房(fáng)價下(xià)行壓力仍大(dà)，新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格環比分(fēn)别下(xià)降0.4%和(hé)0.5%，降幅與8月(yuè)份相同。

同比方面，9月(yuè)份一線城(chéng)市新建商品住宅和(hé)二手住宅的(de)銷售價格雙漲。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲2.7%，漲幅相比較8月(yuè)份回落0.1個(gè)百分(fēn)點，而二手住宅銷售價格則同比上漲1.2%，漲幅相比較8月(yuè)份擴大(dà)0.4個(gè)百分(fēn)點。

二三線城(chéng)市房(fáng)價同比則處于下(xià)降狀态，且降幅有所擴大(dà)。具體來(lái)看，二線城(chéng)市新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格同比分(fēn)别下(xià)降1.2%和(hé)3.0%，降幅相比較8月(yuè)份均擴大(dà)0.2個(gè)百分(fēn)點。三線城(chéng)市則是新建商品住宅和(hé)二手住宅銷售價格同比分(fēn)别下(xià)降3.8%和(hé)4.5%，降幅較8月(yuè)份分(fēn)别擴大(dà)0.1和(hé)0.3個(gè)百分(fēn)點。

開發投資降幅擴大(dà)至8%

綜合上文，當前，房(fáng)價總體仍處于下(xià)降空間。同時(shí)，房(fáng)地産開發投資降幅繼續擴大(dà)。數據顯示，2022年前9月(yuè)，全國房(fáng)地産開發投資爲103559億元，同比下(xià)降8.0%。其中，住宅投資爲78556億元，下(xià)降7.5%。

施竣工方面，前9月(yuè)，房(fáng)地産開發企業房(fáng)屋施工面積爲878919萬平米，同比下(xià)降5.3%。其中，住宅施工面積爲621201萬平米，下(xià)降5.4%。此外，新開工面積和(hé)竣工面積降幅更大(dà)。前9月(yuè)，房(fáng)屋新開工面積爲94767萬平米，下(xià)降38%，房(fáng)屋竣工面積爲40879萬平米，下(xià)降19.6%。

銷售端數據也(yě)仍呈現下(xià)降狀态。數據顯示，2022年前9月(yuè)，商品房(fáng)銷售面積爲101422萬平米，同比下(xià)降22.2%。其中，住宅銷售面積下(xià)降25.7%。統計期内，商品房(fáng)銷售額爲99380億元，下(xià)降26.3%，住宅銷售額則下(xià)降28.6%。在銷售整體乏力的(de)情況下(xià)，商品房(fáng)待售面積出現增加。截至9月(yuè)末，商品房(fáng)待售面積爲54333萬平米，同比增長(cháng)8.1%。其中，住宅待售面積增長(cháng)15.6%。

不過，“金九”單月(yuè)銷售有所提升，且累計銷售面積和(hé)銷售額降幅有所收窄。2022年9月(yuè)份，房(fáng)企以價換量帶動新房(fáng)銷售有所好轉，新建商品住宅銷售面積、銷售額均環比增長(cháng)超過30%。

銷售端的(de)低位運行也(yě)導緻了(le)房(fáng)地産開發企業到位資金較爲緊張。數據顯示，2022年前9月(yuè)，房(fáng)地産開發企業到位資金爲114298億元，同比下(xià)降24.5%。其中，僅利用(yòng)外資增長(cháng)2.7%，爲61億元，而國内貸款、自籌資金、定金及預收款則分(fēn)别下(xià)降27.2%、14.1%、34.1%。不過，相比較前8月(yuè)份，房(fáng)地産開發企業到位資金降幅有所收窄。

四季度房(fáng)地産怎麽走？

整體來(lái)看，當前，房(fáng)地産銷售數據、房(fáng)企融資數據等仍處于大(dà)幅下(xià)降狀态。那麽，9月(yuè)單月(yuè)銷售數據的(de)環比回暖是否能夠延續到四季度？

9月(yuè)底供需兩端的(de)支持政策再發力，有望減緩市場(chǎng)下(xià)行壓力。近期，房(fáng)地産政策頻(pín)頻(pín)發布，包括利好銷售端的(de)降低房(fáng)貸利率及企業端的(de)允許部分(fēn)涉房(fáng)企業在A股融資等。

已有政策下(xià)達至落實層面。在階段性定向降息啓動後，截至10月(yuè)20日，有石家莊、貴陽、天津、武漢等超過10個(gè)城(chéng)市首套房(fáng)貸利率降至4%以下(xià)，後期符合政策要求的(de)城(chéng)市仍有降息空間。

上述政策再疊加此前發布的(de)換房(fáng)減稅政策以及市場(chǎng)熱(rè)議(yì)的(de)四季度新增6000億元房(fáng)地産融資支持，将有望帶動樓市交易增加，價格下(xià)行壓力減緩，四季度市場(chǎng)将呈現弱修複的(de)局面。

短期來(lái)看，四季度仍是保交樓的(de)關鍵節點，房(fáng)地産開發投資有望繼續修複。此外，疊加高(gāo)基數效應減弱，四季度投資額同比降幅或進一步收窄。

不過，受銷售整體延續調整及土地成交量收縮的(de)影(yǐng)響，企業開工意願短期難以明(míng)顯改善，新開工面積同比降幅或仍較大(dà)。