經曆了(le)跌宕起伏的(de)2021後，房(fáng)地産後續怎麽走，廣泛牽動著(zhe)市場(chǎng)相關方的(de)心。

全國兩會期間，政府工作報告的(de)簡短表述，爲2022年的(de)房(fáng)地産行業定下(xià)基調。

“堅持房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)、不是用(yòng)來(lái)炒的(de)定位，探索新的(de)發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長(cháng)租房(fáng)市場(chǎng)，推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房(fáng)者的(de)合理(lǐ)住房(fáng)需求，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和(hé)健康發展。”報告稱。

需要看到，“房(fáng)住不炒”仍然是我國地産行業的(de)政策之本。但在“穩地價、穩房(fáng)價、穩預期”的(de)導向下(xià)，房(fáng)地産“因城(chéng)施策”的(de)工具箱更加靈活，對(duì)新市民的(de)購(gòu)房(fáng)需求也(yě)更加重視。房(fáng)貸下(xià)調、首付降低，新一輪地方性政策寬松正在到來(lái)。

對(duì)部分(fēn)調控政策的(de)合理(lǐ)糾偏，不僅是房(fáng)地産良性循環的(de)必經之路，對(duì)我國宏觀經濟的(de)穩定發展同樣意義重大(dà)。

自1998年房(fáng)改以來(lái)，地産行業對(duì)我國國民經濟的(de)增長(cháng)，起到了(le)有效助推作用(yòng)，對(duì)GDP的(de)貢獻率從1998年的(de)4.02%升到2020年的(de)7.34%。但是，2021年，房(fáng)地産對(duì)GDP的(de)貢獻率同比下(xià)降0.56個(gè)百分(fēn)點，從7字頭回落到6.78%。

多(duō)位業内人(rén)士認爲，今年我國GDP 增長(cháng)目标定爲 5.5%左右，房(fáng)地産的(de)托底支撐作用(yòng)仍然重要，地産調控或進一步因地制宜寬松，政策優化(huà)空間會進一步加大(dà)。

地産症結：信心缺失和(hé)風險傳染

2021年房(fáng)地産的(de)嚴峻局面，直到2022年仍在持續。

從銷售來(lái)看，各能級城(chéng)市銷售壓力仍然不小。銀河(hé)證券數據顯示，2022年2月(yuè)，30城(chéng)新房(fáng)銷售面積同比增速-27.30%，環比增速-42.10%，一、二、三線城(chéng)市數據均有所惡化(huà)。在樓市“風向标”之地深圳，近幾月(yuè)二手房(fáng)成交量已跌至十幾年新低。

在土地市場(chǎng)，1月(yuè)份CRIC重點監測城(chéng)市土地流拍(pāi)率達到25%，房(fáng)企尤其是民營企業拿地熱(rè)情仍然不高(gāo)。不僅購(gòu)地吃(chī)力，部分(fēn)出險房(fáng)企的(de)資金危機仍在暴露，最新陷入債務兌付風波的(de)龍光(guāng)，已直言遇到流動性困難，而類似的(de)房(fáng)企不在少數。

房(fáng)地産的(de)良性循環，在商品房(fáng)市場(chǎng)表現爲：土地能順利出讓，開發商拿地積極、開工積極，房(fáng)子能賣出去、順利交付，開發商再去拿地。當下(xià)這(zhè)種銷售慘淡、預期不振的(de)情況，顯然不利于行業良性循環。

以一二月(yuè)份的(de)同比數據來(lái)看，很多(duō)企業都是攔腰砍半，沒有幾個(gè)企業能扛住這(zhè)種量級的(de)銷售下(xià)滑。地産開發依賴杠杆，用(yòng)砍半的(de)經營性現金流去償還(hái)債務，是不現實的(de)。

當下(xià)房(fáng)企頻(pín)現債務危機，既有外部原因，也(yě)受多(duō)年來(lái)粗放的(de)發展模式所累。

全國政協委員(yuán)莫天全認爲，在房(fáng)地産市場(chǎng)快(kuài)速增長(cháng)的(de)年份，房(fáng)企普遍采取“高(gāo)負債、高(gāo)杠杆、高(gāo)周轉”模式，導緻行業出現一些固有問題。比如，房(fáng)地産與金融系統過度結合，一旦企業資金回籠受阻疊加融資受限，償債壓力将明(míng)顯增大(dà)，從而影(yǐng)響金融系統的(de)穩定性。

此外，在規模擴張訴求下(xià)，企業拿地積極性高(gāo)，土地競價模式導緻地價迅速上漲，進而推動房(fáng)價上漲；房(fáng)價的(de)上漲預期，進一步強化(huà)住房(fáng)的(de)投資屬性，居民端投資投機需求增加，又加劇了(le)房(fáng)價上漲動力，高(gāo)房(fáng)價成爲大(dà)城(chéng)市解決居民住房(fáng)問題的(de)主要阻力之一。

因此，不論是從解決短期風險，還(hái)是放眼長(cháng)遠(yuǎn)發展的(de)角度看，我國房(fáng)地産行業都已走到摒棄舊(jiù)道路、探索新模式的(de)關口。