新建商品住宅價格環比結束漲勢

爲落實中央“房(fáng)住不炒”精神，西安市政府從土拍(pāi)、限購(gòu)、限價、信貸等各方面出台了(le)一系列調控措施，以期達到穩房(fáng)價、穩預期的(de)調控目标。調查數據顯示，西安新建商品住宅銷售價格環比指數結束漲勢。截至2021年11月(yuè)份，西安新建商品住宅銷售價格環比指數連續上漲68個(gè)月(yuè)，2021年12月(yuè)首次出現下(xià)降。從環比數據看，新建商品住宅銷售價格環比指數從下(xià)半年開始緩慢(màn)下(xià)行，直至2021年12月(yuè)實現由正轉負。全年新建住宅銷售價格環比累計上漲6.5%，漲幅較上年下(xià)降0.4%。

二手住宅銷售“量價”齊降

西安市政府在2021年7月(yuè)份發布第一批二手住房(fáng)成交參考價後，二手住房(fáng)房(fáng)源挂牌量、交易量、交易價格均明(míng)顯下(xià)滑，下(xià)半年二手住房(fáng)交易面積較上半年下(xià)降49.4%。從環比看，二手住宅銷售價格環比指數自2021年6月(yuè)份起漲幅持續收窄，2021年10月(yuè)起連續3個(gè)月(yuè)下(xià)降。從同比看，2021年上半年同比漲幅在高(gāo)位運行，2021年7月(yuè)見頂以後漲幅收窄，2021年12月(yuè)同比上漲5.6%。

中戶型最受市場(chǎng)熱(rè)捧

從新建商品住宅銷售情況來(lái)看，小、中、大(dà)三種戶型全年累計銷售面積占比分(fēn)别爲3.8%、69.5%和(hé)26.7%，中戶型占比最大(dà)；三種戶型全年環比累計漲幅分(fēn)别爲6.4%，6.7%和(hé)5.3%，中戶型漲幅最高(gāo)。與上年相比小戶型和(hé)大(dà)戶型漲幅收窄，中戶型漲幅擴大(dà)0.6個(gè)百分(fēn)點。

從二手住宅銷售情況來(lái)看，小、中、大(dà)三種戶型全年累計銷售面積占比分(fēn)别爲34.3%、49.8%和(hé)15.97%，同樣是中戶型占比最大(dà)。随著(zhe)次新盤逐步進入二手市場(chǎng)，市場(chǎng)中住宅的(de)整體品質大(dà)幅提升，同時(shí)剛需和(hé)剛改型客戶需求多(duō)以100平方米左右的(de)戶型爲主，這(zhè)也(yě)是中戶型受歡迎的(de)主要原因。

雁塔、灞橋兩區(qū)域交易更活躍

從成交面積的(de)全市區(qū)域分(fēn)布來(lái)看，西安市所轄11個(gè)區(qū)中，新建商品住宅成交面積占比居前的(de)是灞橋區(qū)和(hé)雁塔區(qū)，占比分(fēn)别爲34.6%和(hé)16.2%，二者合計已占全市“半壁江山”；二手住宅成交面積占比居前的(de)是雁塔區(qū)和(hé)蓮湖區(qū)，占比分(fēn)别爲21.6%和(hé)19.2% ，二者合計占全市總量的(de)四成以上。究其原因主要是：雁塔區(qū)在西安市各區(qū)中發展較快(kuài)，集高(gāo)新、曲江和(hé)雁塔三個(gè)闆塊的(de)優勢，各種資源較爲成熟，一直都是購(gòu)房(fáng)者聚焦地。灞橋區(qū)受十四運影(yǐng)響帶動對(duì)國際港務區(qū)和(hé)浐灞闆塊的(de)預期，使其得(de)到購(gòu)房(fáng)者的(de)青睐，同時(shí)也(yě)是因爲灞橋區(qū)域的(de)新建商品住宅供應量增加且性價比較高(gāo)，進而成交量遙遙領先。

聯動機制遏制房(fáng)價過快(kuài)上漲勢頭

西安市政府及相關部門從供給端入手，建立了(le)包括價格聯動、總量聯動、時(shí)序聯動三個(gè)方面的(de)房(fáng)地聯動機制，遏制房(fáng)價過快(kuài)上漲勢頭，2021年增長(cháng)20%以上的(de)商品住宅用(yòng)地，優化(huà)了(le)土地競拍(pāi)規則，避免土地市場(chǎng)過熱(rè)。2021年3月(yuè)、4月(yuè)、5月(yuè)房(fáng)源供應量增大(dà)，自去年7月(yuè)起，商品住房(fáng)庫存面積連續保持增長(cháng)，截至去年年末，庫存去化(huà)周期升至8.7個(gè)月(yuè)，較全年最低點提升2.4個(gè)月(yuè)，市場(chǎng)供需矛盾有所緩解。

政策引導使得(de)市場(chǎng)更趨理(lǐ)性

與此同時(shí)，銷售項目關注度降低，引導市場(chǎng)需求降溫。以項目銷售出現“搖号”現象爲例，根據“西安市商品住房(fáng)銷售公示平台”顯示，2021年下(xià)半年搖号率大(dà)多(duō)維持在50%以下(xià)，最低點33%，較2021年上半年最高(gāo)點的(de)80%下(xià)降47個(gè)百分(fēn)點。從項目開盤去化(huà)率來(lái)看，2021年8月(yuè)起去化(huà)率大(dà)幅下(xià)降且呈持續下(xià)降趨勢，2021年8月(yuè)-12月(yuè)去化(huà)率分(fēn)别爲62%、63%、59%、54%、56%，最低點較上半年最高(gāo)點93%下(xià)降39個(gè)百分(fēn)點。據實地走訪調研，2021年11月(yuè)、12月(yuè)多(duō)個(gè)樓盤銷售已開始依靠外部銷售渠道或加大(dà)促銷手段，這(zhè)種情況2021年上半年幾乎是看不到的(de)。

土地市場(chǎng)同步降溫

從土地供應看，2021年西安市已按照(zhào)“限房(fáng)價、定品質、競地價”方式集中供地三批次共計78宗地。從土地成交情況來(lái)看，參與土地競拍(pāi)房(fáng)企趨于理(lǐ)性，土地市場(chǎng)熱(rè)度明(míng)顯降低，第二批集中供地未成交宗地8宗，占比18%，底價成交31宗、溢價成交6宗、平均溢價率0.9%，較第一批平均溢價率下(xià)降6.2個(gè)百分(fēn)點；第三批宗地全部底價成交，無溢價。

西安房(fáng)價基本保持平穩

2021年，西安市按照(zhào)“加強市區(qū)聯動、強化(huà)供需雙向調節、遏制投機炒房(fáng)、穩定市場(chǎng)預期”的(de)思路，堅定不移推進房(fáng)地産平穩健康發展長(cháng)效機制建設，相繼出台了(le)“3·30”“7·8”“8·30”等多(duō)個(gè)調控政策，不斷完善住房(fáng)保障體系，發展住房(fáng)租賃市場(chǎng)，有效促進房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展。展望未來(lái)西安房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)走勢，随著(zhe)政策的(de)持續發力以及疫情後續影(yǐng)響，短期内人(rén)們投資會更謹慎、對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)會持續觀望，西安房(fáng)價近期會小幅上下(xià)波動，基本保持平穩；長(cháng)期來(lái)看，随著(zhe)經濟的(de)複蘇，信心的(de)恢複，人(rén)們對(duì)生活品質的(de)更高(gāo)要求，西安房(fáng)價仍會緩慢(màn)上升。原因有三：首先是區(qū)位因素。西安仍是西北(běi)龍頭、國家九大(dà)中心城(chéng)市之一，必然引起人(rén)才虹吸效應，帶動住房(fáng)需要；其次是品質追求。人(rén)們對(duì)美(měi)好生活的(de)追求提升了(le)低容積率，高(gāo)綠(lǜ)化(huà)率，功能完善的(de)高(gāo)品質住宅要求，進而推動房(fáng)地産市場(chǎng)推出更多(duō)更好更優質的(de)房(fáng)屋；再就是成本拉動。影(yǐng)響房(fáng)地産市場(chǎng)價格的(de)主要因素有土地成本、建材成本、金融成本、人(rén)力成本、營銷成本等，這(zhè)些因素相疊加帶動房(fáng)屋價格緩慢(màn)上升。