7日晚間，海南(nán)出台《關于建立房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展城(chéng)市主體責任制的(de)通(tōng)知》,嚴令本省戶籍和(hé)常住居民家庭限購(gòu)2套住房(fáng),鼓勵發展安居型商品住房(fáng),新出讓土地建設的(de)商品住房(fáng)全部現房(fáng)銷售。疫情期間其他(tā)省市相繼放松調控,爲何唯獨海南(nán)加碼調控?

⁰¹本地居民限購(gòu)升級

新地塊全現房(fáng)銷售

發展安居型商品住房(fáng)

2018年以來(lái),海南(nán)調控政策層層加碼,一時(shí)到無以複加的(de)地步。

2018年1月(yuè)，海南(nán)省長(cháng)表示未來(lái)五年海南(nán)将以壯士斷腕的(de)決心減少經濟對(duì)房(fáng)地産的(de)依賴，決不讓海南(nán)變成房(fáng)地産加工廠。同年4月(yuè)，海南(nán)全域限購(gòu)的(de)最強調控，海口、三亞、瓊海最爲嚴苛，非本省戶籍家庭購(gòu)房(fáng)，至少一名家庭成員(yuán)在省内社保滿5年。非本省戶籍購(gòu)房(fáng)，商貸首付比例不得(de)低于70%。并且，居民家庭或者企事業單位所購(gòu)住房(fáng)限售5年。此番海南(nán)全域限購(gòu)政策再升級，限購(gòu)對(duì)象擴容至本省戶籍和(hé)常住居民家庭，其在海南(nán)省限購(gòu)2套住房(fáng)。鑒于海南(nán)省主打旅遊地産，置業客群主要來(lái)自于外省市，升級限購(gòu)更多(duō)是對(duì)購(gòu)房(fáng)者心理(lǐ)預期的(de)影(yǐng)響，對(duì)市場(chǎng)實際影(yǐng)響程度有限。與此同時(shí)，通(tōng)過發展安居型商品住房(fáng)，滿足居民家庭基本住房(fáng)需求。鑒于安居型商品房(fáng)兼具保障房(fáng)的(de)性質，在一定程度上可(kě)以吸引更多(duō)高(gāo)素質人(rén)才前來(lái)就業生活，助推海南(nán)自由貿易港建設更好、更快(kuài)發展。新政最受關注的(de)當屬現售制度，自3月(yuè)7日起，新出讓土地建設的(de)商品住房(fáng)，實行現房(fáng)銷售制度。對(duì)于購(gòu)房(fáng)者而言，現房(fáng)銷售意味著(zhe)所見即所得(de)，在一定程度上規避了(le)偷工減料、貨不對(duì)闆甚至項目爛尾的(de)風險，最大(dà)程度保障購(gòu)房(fáng)者權益。對(duì)于房(fáng)企而言，現房(fáng)銷售将大(dà)幅延長(cháng)項目開發周期，難免将加劇房(fáng)企資金周轉壓力，那些一貫高(gāo)杠杆、高(gāo)負債經營的(de)房(fáng)企更将備受煎熬。

⁰²海南(nán)經濟轉向消費拉動

房(fáng)地産政策維穩以鞏固前期成果

自2018年實行全域限購(gòu)政策以來(lái)，海南(nán)房(fáng)地産市場(chǎng)顯著轉冷(lěng)，2019年全省房(fáng)地産開發投資同比下(xià)降22.1%，商品房(fáng)銷售面積、銷售金額分(fēn)别下(xià)降42.1%、38.8%，其中投資購(gòu)房(fáng)比重較高(gāo)的(de)三亞市商品房(fáng)銷售面積、金額分(fēn)别同比銳減51%和(hé)49%。應該說，房(fáng)地産市場(chǎng)調控成效顯著，似乎沒有進一步收緊政策的(de)必要？海南(nán)已然大(dà)幅降低經濟對(duì)房(fáng)地産的(de)依賴，房(fáng)地産投資占GDP的(de)比重連續兩年回落，從2017年46%降至2019年24.8%。與此同時(shí)，服務類消費發展方心未艾，對(duì)經濟增長(cháng)的(de)貢獻率達75%，經濟增長(cháng)正由主要依靠投資拉動轉向主要依靠消費拉動。受新冠肺炎疫情影(yǐng)響，海南(nán)房(fáng)地産市場(chǎng)持續轉冷(lěng)，省内弱三四線城(chéng)市市場(chǎng)下(xià)行壓力不斷加劇，放松調控的(de)聲音(yīn)再起。但我們認爲海南(nán)房(fáng)地産政策層面仍需維穩，此番升級調控可(kě)謂是“打預防針”，既起到警示作用(yòng)，又避免重蹈駐馬店(diàn)、廣州放松調控随後緊急叫停的(de)覆轍，尤其要避免房(fáng)地産市場(chǎng)陷入“一放就漲”的(de)怪圈，更好地将穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的(de)長(cháng)效調控機制落到實處。

⁰³一線及熱(rè)點二線政策維穩

壓力二三線或将局部放松調控甚至刺激需求

疫情期間，地方多(duō)措并舉積極爲市場(chǎng)、企業減壓，一方面，積極爲開發企業解困，涉及支持企業複工，放寬預售條件，緩解房(fáng)企拿地投資壓力等；另一方面，刺激需求維穩樓市，涉及購(gòu)房(fáng)補貼、稅費減免、調降首付比例等。此階段海南(nán)升級調控似顯“另類”，但海南(nán)調控房(fáng)地産的(de)決心已定，勢必要下(xià)大(dà)力氣減輕經濟對(duì)房(fáng)地産的(de)依賴。并且，基于海南(nán)生态資源極具稀缺性，疊加政策發展紅利加持等多(duō)方面因素，長(cháng)期來(lái)看海南(nán)房(fáng)地産市場(chǎng)前景依舊(jiù)可(kě)期。因此，此番海南(nán)升級調控僅是市場(chǎng)特例，其他(tā)城(chéng)市較難跟進加碼調控。展望未來(lái)，2020年“房(fáng)住不炒、因城(chéng)施策”的(de)政策主基調未變，調控政策全面放松基本無望，“四限”調控注定将延續更長(cháng)的(de)時(shí)間周期，但局部放松依舊(jiù)可(kě)期，壓力城(chéng)市放松調控也(yě)在市場(chǎng)預期之中，以期減緩市場(chǎng)下(xià)行壓力。具體而言，一線以及蘇州、西安、南(nán)甯等熱(rè)點二線城(chéng)市房(fáng)地産政策層面仍需維穩，基本沒有放松調控的(de)可(kě)能性。随著(zhe)市場(chǎng)下(xià)行壓力不斷加劇，預計廈門、長(cháng)沙、甯波等部分(fēn)二線城(chéng)市以及珠海、台州等多(duō)數三四線城(chéng)市可(kě)能局部甚至全面放松調控，上饒、嶽陽等需求枯竭的(de)弱三四線城(chéng)市甚至将出台刺激性政策，涉及購(gòu)房(fáng)補貼、稅費減免等。

海南(nán)國際旅遊島CBD區(qū)域高(gāo)端寫字樓項目——互聯網金融大(dà)廈

179-2000㎡靈活辦公租售進行中

詳情咨詢：0898-66706692