應觀其政，思其慮，量其值

前言

各界期待已久的(de)兩會終于如期舉行，有著(zhe)房(fáng)地産背景的(de)代表委員(yuán)所交的(de)議(yì)案提案，或者對(duì)于行業的(de)所發出的(de)聲音(yīn)，自然成爲行業内關注的(de)焦點。其實自 2019 年 1 月(yuè)以來(lái)，地方「兩會」先後召開，各地房(fáng)地産調控政策進一步明(míng)朗，其中穩地價、穩房(fáng)價、穩預期的(de)「三穩」是大(dà)部分(fēn)省份明(míng)确提及的(de)政策關鍵方向，「一城(chéng)一策」「完善住房(fáng)保障體系」成爲 2019 年房(fáng)地産的(de)關鍵詞。本文通(tōng)過兩會關于房(fáng)地産部分(fēn)的(de)實況内容來(lái)解析，2019 年在政策的(de)導向下(xià)，整個(gè)房(fáng)地産将面臨的(de)境遇如何？

政點1：關于「房(fáng)地産調控」

「房(fáng)地産調控」仍舊(jiù)成爲業内關心的(de)問題之最。對(duì)于房(fáng)地産市場(chǎng)來(lái)講，2018 的(de)上半年是很沉重的(de)半年，這(zhè)個(gè)階段，國家對(duì)于房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)調控一直都沒有放松，出台了(le)各種各樣的(de)政策。針對(duì)部分(fēn)一線城(chéng)市，比如深圳、海南(nán)等城(chéng)市，更是頒布了(le)堪稱史上最嚴厲的(de)調控政策。

而在今年的(de)兩會中，這(zhè)樣的(de)關鍵詞不一定出現在政府工作報告中，但始終是舉國上下(xià)關注的(de)焦點。關于内容，無論今年政府工作報告怎麽表述，預計基調都将「穩」字當先。這(zhè)大(dà)概有兩方面考慮：一方面要落實中央經濟工作會議(yì)精神，另一方面是當前經濟下(xià)行壓力有所加大(dà)。

所以預計房(fáng)地産調控力度适中，既抑制房(fáng)地産泡沫，又防止大(dà)起大(dà)落。「一城(chéng)一策」使地方擔負調控主動權，今年地方房(fáng)地産政策适時(shí)适度調整可(kě)能将會增多(duō)。不過，對(duì)于房(fáng)價上漲壓力較大(dà)的(de)城(chéng)市或區(qū)域而言，甚至不排除加碼的(de)可(kě)能。作爲全國政協委員(yuán)、房(fáng)天下(xià)董事長(cháng)的(de)莫天全表示，在經濟下(xià)行壓力加大(dà)的(de)形勢下(xià)，貨币政策也(yě)從「降杠杆」轉向「穩杠杆」，一字之變反映了(le)政策導向變化(huà)。他(tā)相信今年經濟環境會比去年更加寬松，不僅在政策方面的(de)寬松，還(hái)有資金、金融方面的(de)寬松。對(duì)房(fáng)地産市場(chǎng)而言，部分(fēn)城(chéng)市對(duì)調控政策進行了(le)調整，也(yě)可(kě)以用(yòng)「松動」這(zhè)兩個(gè)字，但這(zhè)并不影(yǐng)響大(dà)局。而同時(shí)，「一城(chéng)一策」的(de)調控政策也(yě)避免了(le)一刀(dāo)切，在全國有 90 多(duō)個(gè)不同級别城(chéng)市執行了(le)限售政策，上百個(gè)城(chéng)市執行限購(gòu)限貸等各種政策。未來(lái)，房(fáng)地産調控将以地方主導，住建部與中央指導的(de)爲主，不排除有部分(fēn)城(chéng)市政策調整，但地方主體責任要求房(fáng)地産市場(chǎng)平穩的(de)大(dà)原則不變。依照(zhào)上述實情，也(yě)從某種程度上反映出，房(fáng)地産政策最嚴格的(de)時(shí)期已經過去。

政點2：關于「房(fáng)地産稅」

在 2018-2019 丁祖昱評樓市發布會上，易居企業集團 CEO 丁祖昱在十大(dà)預測中就提到房(fáng)地産稅，根據财政部部長(cháng)肖捷等相關政府領導的(de)表态，以及對(duì)趨勢的(de)綜合判斷分(fēn)析，認爲房(fáng)地産稅即将落地，房(fáng)地産稅有望成爲長(cháng)效機制的(de)重要「構件」。2018 年以來(lái)，從立法機關到國務院政府工作報告，從财稅部門到統計機構，「房(fáng)地産稅」在多(duō)個(gè)時(shí)間節點被反複提及，并撥動市場(chǎng)敏感神經。有媒體報道稱，《房(fáng)地産稅法》目前已在起草(cǎo)和(hé)完善方案的(de)過程中，但由于其改革涉面廣，各方争議(yì)多(duō)，立法進程需要穩步推進。對(duì)此，莫天全表示：「房(fáng)地産稅很複雜(zá)，關系到每個(gè)家庭，在當前經濟下(xià)行壓力較大(dà)的(de)環境下(xià)，什(shén)麽時(shí)候推出很關鍵，建議(yì)将市場(chǎng)信心等因素納入考慮之中。」在莫天全看來(lái)，房(fáng)地産稅不僅僅是立法、收稅這(zhè)麽簡單，一旦實施，将對(duì)中國财稅體制和(hé)樓市産生深遠(yuǎn)影(yǐng)響。在真正執行房(fáng)地産稅前，政府應該考慮到各方面的(de)因素和(hé)将要出現的(de)問題，并做(zuò)好前期調研等充分(fēn)準備；另一方面民衆也(yě)應該理(lǐ)性看待房(fáng)地産稅。但從長(cháng)遠(yuǎn)來(lái)看，完善房(fáng)地産稅是大(dà)勢所趨，對(duì)住房(fáng)開征房(fáng)産稅也(yě)是勢在必行，隻是這(zhè)個(gè)過程可(kě)能不太順利，必将伴随著(zhe)各方博弈。

政點3：關于「住房(fáng)制度」

今年是新中國成立 70 周年，又是決勝全面建成小康社會關鍵之年。在此背景下(xià)，今年全國兩會有關房(fáng)地産改革将會備受關注，其中包括住房(fáng)制度的(de)改革。值得(de)一提的(de)是，2019 年人(rén)民網兩會熱(rè)點調查上線，就公衆關心的(de) 18 個(gè)熱(rè)點問題展開網上調查。其中，就包含住房(fáng)制度。至于住房(fáng)制度怎麽改革，從曆次重要會議(yì)定調來(lái)看，改革依舊(jiù)将沿著(zhe)加快(kuài)實現全體人(rén)民住有所居、滿足人(rén)民群衆對(duì)美(měi)好生活的(de)向往，堅持「房(fáng)子是用(yòng)來(lái)住的(de)、不是用(yòng)來(lái)炒的(de)」新定位，以建立多(duō)主體供給、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制度爲導向。

慮點：關于「房(fáng)地産長(cháng)效機制」

國務院發展研究中心的(de)相關研究報告認爲，一個(gè)好的(de)住房(fáng)制度和(hé)長(cháng)效機制至少需要具備以下(xià)四個(gè)要素：

與經濟發展水(shuǐ)平相适應的(de)現代化(huà)房(fáng)地産市場(chǎng)體系和(hé)保障能力；

在實現「住有所居」基礎上，全面改善住房(fáng)條件，提升居住品質；

實現經濟、社會和(hé)住房(fáng)市場(chǎng)協調發展；

全面提升防範房(fáng)地産領域系統性風險的(de)能力。

該報告還(hái)指出，健全基礎性制度和(hé)深化(huà)住房(fáng)制度改革的(de)重點要放在完善土地、規劃、住房(fáng)金融、住房(fáng)租賃、住房(fáng)保障和(hé)市場(chǎng)監管制度上，推動逐步形成城(chéng)鄉統一的(de)住房(fáng)市場(chǎng)。

其實，除了(le)兩會之外，國家對(duì)于房(fáng)地産行業政策的(de)關注和(hé)建設一直未少。3 月(yuè) 1 日，國家發展改革委首次解讀日前發布的(de)《關于培育發展現代化(huà)都市圈的(de)指導意見》。解讀内容顯示，都市圈建設必須打破在自己「一畝三分(fēn)地」上轉圈的(de)狹隘思維，站在都市圈乃至城(chéng)市群整體利益的(de)角度，加快(kuài)構建都市圈協商合作、規劃協調、政策協同、社會參與等機制。其中，關于與房(fáng)地産在政策協同機制方面，詳細提到了(le)幾點内容：

1.積極構建都市圈互利共赢的(de)稅收分(fēn)享機制和(hé)征管協調機制；

2.加強城(chéng)市間稅收優惠政策協調；

3.鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營；

4.允許都市圈内城(chéng)鄉建設用(yòng)地增減挂鈎節餘指标跨地區(qū)調劑；

5.健全都市圈商品房(fáng)供應體系；

6.強化(huà)城(chéng)市間房(fáng)地産市場(chǎng)調控政策協同。